Que ce soit à Montpellier ou tout autre ville étudiante, ce type d’investissement locatif est sécurisé, grâce à une demande locative soutenue et une population étudiante en constante croissance.
Deux options principales s’offrent à vous :
l’investissement en résidence étudiante avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou l’achat d’un appartement à louer en direct.
Je vous explique ces deux solutions, en détaillant leurs avantages, inconvénients et spécificités.
Pourquoi investir dans le logement étudiant à Montpellier ?
Une ville étudiante dynamique
Montpellier est la 3e ville étudiante de France, avec plus de 70 000 étudiants répartis entre universités, grandes écoles et instituts spécialisés.
Cette population génère une demande locative constante, notamment pour des logements de petite surface, meublés et bien situés.
Une tension locative favorable aux investisseurs
La demande dépasse souvent l’offre, en particulier à la rentrée universitaire.
Les studios et T1 proches des campus, des transports en commun et des commodités sont particulièrement recherchés, offrant ainsi une vacance locative réduite et une rentabilité attractive.
Solution 1 : Investir en résidence étudiante avec le statut LMNP
Photo d’une résidence étudiante à Montpellier – Le Parvis des facultés
Qu’est-ce qu’une résidence étudiante en LMNP ?
Il s’agit d’un ensemble de logements meublés, gérés par un exploitant professionnel, proposant des services aux étudiants (accueil, laverie, salle de sport, etc.).
En tant qu’investisseur, vous achetez un lot (studio ou T1) et signez un bail commercial avec l’exploitant, qui s’occupe de la gestion locative.
Avantages du statut LMNP
- Gestion déléguée : l’exploitant prend en charge la location, l’entretien et la recherche de locataires.
- Revenus sécurisés : le bail commercial garantit le versement des loyers, même en cas de vacance.
- Fiscalité avantageuse : possibilité d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi l’imposition sur les revenus locatifs.
- TVA récupérable : sous certaines conditions, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat.
Rendement attendu
Le rendement brut moyen se situe entre 3,5 % et 4,5 %, selon l’emplacement et la qualité de la résidence.
Par exemple, un studio de 20 m² acheté 120 000 € peut générer un loyer annuel de 5 400 €, soit un rendement brut de 4,5 %.
Le rendement n’est donc pas exceptionnel mais cette solution est gage de tranquillité dans la gestion locative puisque vous ne vous occupez de rien.
Si vous souhaitez investir dans une résidence étudiante exploitée en LMNP, vous pouvez acheter un appartement neuf ou ancien.
Je peux vous accompagner pour cet achat que ce soit dans le neuf ou l’ancien, ce que je vous détaille un peu plus bas dans cet article.
N’hésitez pas à me contacter pour plus de renseignements au 07.83.87.64.40.
Solution 2 : Acheter un appartement à louer en direct
Exemple d’appartement que j’ai vendu pour location étudiante
Choisir le bon bien
Investir dans un studio ou un T1 à proximité des universités, des transports en commun et des commodités est essentiel.
Les quartiers comme Hôpitaux-Facultés, Boutonnet, Alco ou Port Marianne sont particulièrement prisés.
Avantages de la gestion en direct
- Flexibilité : vous choisissez vos locataires et fixez le loyer. Vous n’êtes pas lié à un gestionnaire.
- Valorisation du bien : possibilité de réaliser des travaux pour augmenter la valeur du logement.
- Rendement potentiellement plus élevé : en optimisant la gestion, vous pouvez atteindre des rendements bruts de 5 % à 6 %, voir plus.
Inconvénients
- Gestion chronophage : recherche de locataires, états des lieux, maintenance, etc. Vous pouvez vous soulager de cette charge en déléguant la gestion locative moyennant un pourcentage sur les loyers.
- Risque de vacance locative : en cas de départ du locataire, vous devez rapidement en trouver un autre. Sur Montpellier ce risque de vacance locative est quasi nulle. La demande locative est très forte, notamment pour les petites surfaces.
- Fiscalité : les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ou des BIC, selon le régime choisi.
Comparatif des deux options pour investir et louer à un étudiant
| Gestion | Déléguée à un exploitant | À la charge du propriétaire ou d’une agence |
| Rendement brut | 3,5 % à 4,5 % | 5 % à 6 % (voir plus) |
| Sécurité des loyers | Garantie par le bail (Attention à la solidité financière du gestionnaire) | Dépend du locataire. Possibilité de prendre la garantie Visale ou une GLI si vous passez pas une agence |
| Fiscalité | Avantages du LMNP | Revenus fonciers ou BIC (LMNP) selon le mode locatif |
| TVA récupérable | Oui, sous conditions | Non |
| Flexibilité | Moindre | Élevée |
| Prix d’achat | À partir de 70 000 € | Variable selon le bien. A Montpellier on trouve des studios autour de 100.000€ |
| Valorisation du bien | Aucune – Pas de plus value envisageable | Potentiellement élevée selon l’état du bien à l’achat |
Montpellier : les quartiers stratégiques pour un investissement étudiant
Proximité des universités et écoles
Investir dans un quartier proche des facs ou dont les transports desservent rapidement les universités,… est un point clé et pas uniquement à Montpellier.
Certains quartiers de Montpellier se distinguent en effet par leur proximité avec les établissements d’enseignement supérieur, rendant l’investissement locatif particulièrement attractif :
- Hôpitaux-Facultés : abrite plusieurs facultés et instituts, garantissant une forte demande locative étudiante.
- Richter : proche de l’Université de Montpellier et de l’IAE, ce quartier est très prisé des étudiants.
- Boutonnet : situé entre le centre-ville et les campus universitaires, il offre un cadre de vie agréable.
Accès au tramway et commodités locales
La facilité d’accès aux transports en commun et la présence de commodités sont des critères essentiels pour les étudiants :
- Port Marianne : quartier moderne bien desservi par le tramway, avec de nombreux commerces et services.
- Antigone : proche du centre-ville, il combine architecture néoclassique et accessibilité.
- Beaux-Arts : quartier vivant avec une ambiance artistique, apprécié des étudiants pour son atmosphère.
Quel choix selon votre profil ?
- Investisseur débutant ou souhaitant une gestion passive : la résidence étudiante en LMNP est idéale pour bénéficier d’une gestion clé en main et de revenus réguliers sans avoir à gérer les aspects administratifs et techniques.C’est une solution rassurante, surtout si vous vivez loin de Montpellier ou si vous ne souhaitez pas vous impliquer dans la gestion au quotidien.
- Investisseur local ou à la recherche d’un rendement optimisé : l’achat d’un appartement destiné à la location étudiante en direct (meublée ou nue) offre plus de liberté et un potentiel de plus-value plus important à long terme.Cela permet aussi une revente plus souple (sans bail commercial) et la possibilité d’adapter le bien à d’autres usages.
🎯 Conseil : Avant de trancher entre ces deux options, évaluez votre temps disponible, votre appétence à la gestion locative, votre fiscalité personnelle et vos objectifs à 5-10 ans.
L’aide d’un conseiller immobilier peut s’avérer précieuse pour construire une stratégie cohérente.
Comment acheter un investissement locatif en résidence étudiante ?
L’achat d’un bien en résidence étudiante gérée avec un statut Lmnp peut se faire dans le neuf comme dans l’ancien.
Ces deux options répondent à des objectifs différents, que ce soit en termes de fiscalité, de rendement ou de budget.
Voici ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Acheter une résidence étudiante dans le neuf
Investir dans une résidence étudiante neuve, c’est choisir un bien conforme aux dernières normes énergétiques (RT 2012, RE 2020), intégré à un programme immobilier moderne, souvent bien situé et disposant de services recherchés par les étudiants.
Les avantages du neuf :
- TVA récupérable (20 %) si vous louez sous le régime du LMNP avec services,
- Frais de notaire réduits (environ 2 à 3 %),
- Aucune rénovation à prévoir : le bien est livré clé en main,
- Garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale),
- Eligibilité au dispositif fiscal LMNP (unique solution aujourd’hui, le dispositif Censi-Bouvard a pris fin en 2022).
À noter : le ticket d’entrée dans le neuf est souvent plus élevé, et la rentabilité brute est légèrement inférieure à celle de l’ancien.
Toutefois, c’est une solution sécurisante et durable, idéale pour un investisseur peu disponible ou débutant.
Acheter une résidence étudiante dans l’ancien
Acheter un bien dans une résidence de services existante peut être une opportunité intéressante, notamment pour accéder à un rendement plus attractif ou à un prix d’achat plus bas.
Les atouts de l’ancien :
- Prix au m² plus abordable, en particulier sur les programmes de 5 à 15 ans,
- Revenus locatifs souvent déjà en place, avec un historique de gestion et une visibilité sur le travail et la solidité du gestionnaire
- Possibilité d’acheter un lot dans une résidence bien située, ayant fait ses preuves auprès des étudiants.
Points de vigilance :
- Bien vérifier l’état général de la résidence et du mobilier,
- Examiner le bail commercial existant avec l’exploitant (durée restante, conditions de sortie ou de renouvellement),
- Vérifier la solidité financière du gestionnaire de la résidence,
- Anticiper d’éventuelles rénovations à venir, que ce soit sur votre lot ou dans les parties communes.
🎯 Astuce : faites-vous accompagner par un conseiller immobilier ou un notaire spécialisé pour vérifier les clauses du bail commercial et évaluer la rentabilité réelle après fiscalité.
Comparatif achat d’une Résidence de services étudiante en LMNP : Neuf vs Ancien
| Prix d’achat | Plus élevé | Plus accessible |
| Frais de notaire | Réduits (2 à 3 %) | Plein tarif (7 à 8 %) |
| TVA récupérable | Oui, sous conditions LMNP | Parfois possible, selon reprise de bail et gestionnaire |
| Rendement brut | 3,5 % à 4,5 % | 4 % à 5 % |
| Travaux à prévoir | Aucun, bien livré neuf | Parfois nécessaires (mobilier, rafraîchissement) |
| Fiscalité | Amortissement LMNP + exonération de plus-value possible | LMNP amortissable selon le bail en cours |
| Sécurité juridique | Bail commercial neuf, avec garanties | Bail en cours à vérifier (durée, clauses, exploitant) |
| Garantie constructeur | Oui (décennale, biennale, parfait achèvement) | Non |
| Disponibilité du bien | Délai de construction (12-24 mois) | Bien déjà en location |
| Souplesse à la revente | Dépend du contrat de bail en cours | Variable selon résidence et gestionnaire |
💡 Conseil : choisissez le neuf pour la sérénité, l’ancien pour la rentabilité. Mais dans les deux cas, vérifiez la solidité du gestionnaire de la résidence et la qualité de l’emplacement.
L’alternative pour investir dans un appartement destiné à la location étudiante:
Comme je l’ai déjà évoqué plus haut (solution 2), une alternative à l’investissement en résidence étudiante gérée, est l’achat et l’exploitation en direct.
Certains investisseurs privilégient les résidences étudiantes gérées pour la tranquillité d’esprit, sachant que la rentabilité sera autour de 4 / 5 % et que la plus value à la revente sera faible, voire nulle.
D’autres investisseurs optent pour l’achat d’un appartement et prennent en charge ou délèguent la gestion locative.
Cette solution permet plus de flexibilité dans les formes locatives (nue, meublée). La rentabilité y est supérieure et le potentiel de plus value à la revente plus important.
Quelque soit votre projet à Montpellier, investir dans une résidence gérée ou achat et gestion en direct, je peux vous accompagner.
Moi-même investisseur, travaillant dans l’immobilier depuis 2015, je peux vous conseiller et trouver la pépite immobilière correspondant à vos objectifs.
Conclusion : investir dans le logement étudiant à Montpellier, un placement d’avenir
Que vous soyez novice ou investisseur chevronné, investir dans le logement étudiant à Montpellier est aujourd’hui une valeur sûre, portée par :
- Une demande locative soutenue, liée à la forte attractivité étudiante de la ville,
- Un marché immobilier en croissance modérée, mais stable et accessible,
- Et une offre d’investissement diversifiée, permettant de choisir entre résidences de services LMNP ou location directe.
Dans tous les cas, réussir son investissement passe par une bonne connaissance du marché local, une sélection rigoureuse du bien et une stratégie adaptée à votre profil.
✅ En résumé, pour bien investir dans le logement étudiant à Montpellier :
| Investisseur débutant | Résidence étudiante LMNP |
| Retraité ou expatrié | Résidence LMNP (gestion sécurisée) |
| Investisseur de la région de Montpellier | Achat d’appartement classique |
| Investisseur avec une recherche de forte rentabilité | Location directe optimisée (meublée, courte durée,…) |
| Projet patrimonial long terme | Bien classique avec potentiel, immeuble |
💬 Vous envisagez un investissement à Montpellier ? Faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier local pour :
- Identifier les meilleurs quartiers selon vos objectifs,
- Obtenir une estimation de rendement précise,
- Être conseillé sur le choix entre LMNP en résidence de services ou location directe en appartement classique,
- Et sécuriser votre investissement sur le long terme.
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