Comment investir dans un immeuble de rapport ?
L’investissement immobilier attire de plus en plus d’investisseurs à la recherche de rentabilité et de stabilité financière.
Parmi les options disponibles, l’achat d’un immeuble de rapport se présente comme une voie attrayante. Cette option promet des rendements intéressants et une diversification du patrimoine.
Si l’idée vous séduit mais que vous ne savez pas par où commencer, cet article est fait pour vous.
Je vais répondre aux questions que vous vous posez. Je vais également vous accompagner à travers les différentes étapes clés pour investir sereinement dans un immeuble.
1- Pourquoi investir dans un immeuble ?
Il y a de nombreux avantages à investir dans un immeuble. Je vais vous détailler les principales raisons d’investir dans un immeuble.
Mais que ce soit dans un appartement seul ou un immeuble, investir c’est se donner l’opportunité de générer des revenus locatifs stables tout en bénéficiant d’une plus-value à long terme.
Cette double promesse rend l’investissement particulièrement attrayant.
Seul maître à bord
La première raison qui pousse les investisseurs à investir dans des immeubles est le contrôle de la copropriété.
En effet en possédant tous les lots de la copropriété, il ne seront pas soumis aux décisions des autres copropriétaires.
Ils peuvent donc organiser le planning des travaux, l’organisation de la copro, le mode locatif,… sans avoir à en référer à qui que ce soit.
Il faudra toutefois respecter les règles d’urbanisme.
Vous pouvez ainsi optimiser vos dépenses sans subir les prélèvements des appels de fond du syndic.
Un prix au m2 plus attractif
La seconde raison qui motive l’achat d’un immeuble, c’est que le prix au m2 qui est plus faible.
En effet lors de l’achat d’un immeuble la surface proposée est très grande. Le prix au m2 étant dégressif, mécaniquement le prix global de l’immeuble sera moins cher au m2 que ce que l’on pourrait avoir si un des lots était vendu seul.
Par exemple si un immeuble comprend 4 lots de type T2 de 50m2.
Chaque appartement pourrait être vendu individuellement 200.000€, soit un prix de 4.000€ / m2. Si l’immeuble est vendu en globalité, le montant de la transaction monterait vraisemblablement autour de 700.000€, soit un prix de 3.500€ / m2.
En achetant moins au mètre carré, vous allez donc augmenter votre rentabilité.
Une plus value potentielle
L’un des autres principaux atouts de l’investissement immobilier est la perspective d’appréciation de la valeur du bien.
Historiquement, l’immobilier a démontré une capacité à prendre de la valeur sur le long terme, offrant ainsi un potentiel de revente lucrative.
La valeur de revente d’un immeuble locatif est en partie liée à rentabilité qu’il dégage. En transformant un immeuble loué en nue en location courte durée, cette rentabilité peut fortement augmenter.
Cette augmentation sera alors un indicateur clé pour le calcul du prix de vente. Cela permet là encore d’envisager une forte plus-value.
Une rentabilité connue
Les immeubles à vendre le sont très généralement avec des locataires en place. Cela présente l’avantage de sécuriser le placement avec une rentabilité connue immédiate.
Vous connaissez les loyers actuels, les modes locatifs,… et donc les revenus que vous allez en tirer dès le premier jour. Généralement les rentabilités sur les immeubles sont supérieures à celle d’un lot unique.
L’un des autre avantages à avoir des locataires en place est les informations qu’ils peuvent vous donner sur la copropriété. En effet ils ne se gêneront pas en général pour vous dire ce qui ne va pas et les améliorations qu’ils aimeraient. Ceci vous permettra de chiffrer les éventuels travaux.
L’un des inconvénients est que vous achetez les lots avec les baux en cours. Vous ne pouvez donc pas choisir vos locataires, les expulser,… Les baux en cours et les locataires sont donc « vendus » avec l’immeuble.
2- Choisir le bon type d’immeuble
Choisir le bon type de bien
L’investissement immobilier se décline en plusieurs catégories, chacune répondant à des objectifs et à des profils d’investisseurs différents.
Que ce soit dans le résidentiel, le commercial ou l’industriel, le choix doit être aligné sur votre stratégie d’investissement et votre capacité financière.
Définir ses objectifs d’investissement
Avant de plonger dans l’investissement, il est crucial de définir clairement vos objectifs.
Quels modes locatifs souhaitez-vous utiliser ? Allez-vous faire la gestion en direct ou passer par une agence, une conciergerie,… ?
Quels sont vos objectifs financiers ? Avoir des revenus locatifs à long terme, une plus-value à la revente, ou peut-être un équilibre entre les deux ?
Ces objectifs influenceront directement votre choix de bien.
Avez-vous un objectif de transmission de ce patrimoine ?
Souhaitez-vous faire des travaux pour faire du déficit foncier ?
Avant de vous lancer à 200% dans un projet immobilier, je vous conseille de réfléchir à ces sujets. Vous pourrez définir ainsi clairement vos objectifs d’investissement et vous verrez si l’achat d’un immeuble est opportun.
L’importance de l’emplacement
Comme pour tout investissement locatif, la règle n°1 reste l’emplacement.
L’emplacement est un facteur déterminant dans la réussite de votre investissement.
Une bonne localisation garantit une demande locative élevée et éventuellement une valorisation continue de votre bien.
Il est donc indispensable de réaliser une étude de marché approfondie pour identifier les zones les plus prometteuses.
Vous devez pour cela définir votre cible clientèle (étudiante, clientèle d’affaires, tourisme, professionnelle,…).
Ce persona déterminera en partie la localisation.
Les différents types d’immeuble
En fonction de votre projet et de votre budget, vous pouvez opter pour différents types d’immeuble de rapport.
En effet vous pouvez vous orienter soit pour un immeuble ne contenant que des lots résidentiels, soit que des locaux professionnels, soit un mix des deux.
En choisissant un immeuble composé de locaux professionnels et d’appartements, vous varier les modes de location. Il faudra être attentif à la fiscalité, aux activités professionnels afin qu’elles ne génèrent pas de nuisances sonores ou olfactives faisant fuir les locataires,…
Là encore ce sont des questions auxquelles vous devez réfléchir afin de préciser vos objectifs.
En maitrisant tous les paramètres de votre projet, vous serez dans les starting blocs pour faire une offre sur un immeuble de rapport.
3- Définir son plan de financement ?
Avoir un budget précis et réaliste
Toutes les semaines j’ai des contacts de personnes qui souhaitent être accompagné pour investir.
Ils ont très souvent regardé des vidéos d’investissement immobilier sur youtube. Dans ces vidéos on leur fait miroiter qu’en gagnant le smic ils peuvent acheter un immeuble sans aucun apport, qu’ils vont générer un gros cash flow et qu’ils pourront arréter de travailler.
Certes il existe des départements dans lesquelles les prix de l’immobilier sont faibles mais il faut rester lucide. La demande locative y sera surement moins fortes et les loyers moins élevés.
Vouloir investir avec des revenus modestes est un très bon objectif de vie, toutefois il vaut mieux s’orienter dans un premier temps sur un investissement plus accessible.
Vous pouvez démarrer avec une place de parking, un garage, un studio,…
Rencontrer votre banquier ou un courtier
L’achat d’un immeuble necessite des fonds importants. De nos jours les financements à 110% sont rares. Les banquiers demandent un apport, qui corresponde généralement, au minimum, aux droits de mutations (frais de notaire).
Il est donc indispensable de définir précisément votre budget d’acquisition avant d’entammer les recherches. Sachez que si vous achetez un bien déjà loué, votre banquier ne prendra en compte que 70% des loyers dans son calcul de financement.
Définir précisément votre budget en rencontrant votre banquier ou un courtier fait parti des étapes clées de votre projet d’investissement.
Là encore ne démarrez pas vos recherches sans maitriser votre budget !
Si vous avez un projet d’acquisition à Montpellier, contactez-moi pour que je vous oriente vers des spécialistes du financement locatif.
4- Comment trouver des immeubles de rapport ?
La recherche d’immeuble
Vos objectifs sont maintenant clairs. Il ne vous reste plus qu’à trouver et analyser des opportunités d’investissement dans des immeubles.
La recherche d’un bien immobilier demande du temps et de la rigueur.
Je vous conseille de définir des critères précis pour filtrer les offres et ne retenir que celles qui correspondent à vos attentes en termes de rendement, de localisation et de potentiel de valorisation.
Sur un site comme leboncoin, vous pouvez mettre des mots clés comme renta, rentabilité, immeuble, loué, rapport,…
Il existe de nombreux sites pour vos recherches immobilières: Seloger, Bien ici,…
Astuce personnelle :
Vous pouvez également faire une recherche avec des mots clés mal orthographiés.
Les annonceurs ne sont pas toujours des spécialistes de la langue française (imeuble, rantabilite, rentabilitté,…). Je sais que ces mots font mal aux yeux mais ne perdez pas de vu votre objectif.
De plus ces annonces auront surement moins de visibilité et donc de demande que les annonces rédigées correctement.
Se faire accompagner par un agent immobilier
S’entourer d’un professionnel de l’immobilier dont c’est le métier est un gain de temps.
Il maitrise parfaitement les quartiers, les prix d’achat, les analyses financières,…
Il a des contacts que vous n’aurez jamais en tant que particulier.
Il saura donc vous conseiller et vous proposer des opportunités immobilières que vous ne pourriez pas avoir.
Certes les services d’un agent immobilier ont un coût mais les bénéfices que vous en retirerez compte tenu du projet sont énormes.
Si vous désirez faire un point sur votre projet, appelez moi au 07.83.87.64.40. Nous regarderons ensemble si je peux vous aider à atteindre votre objectif d’investissement.
Analyser les données financières
L’analyse financière est une étape cruciale pour évaluer la rentabilité d’un investissement.
Dans vos objectifs d’investissement, vous vous êtes peut-être fixé un objectif chiffré pour la rentabilité.
Cette analyse implique l’examen des revenus locatifs actuels et potentiels, des coûts d’exploitation, et des charges fiscales et d’entretien,..
Demandez également les travaux à prévoir. De gros postes comme la toiture, les menuiseries,… peuvent impacter directement votre rentabilité.
Prenez en compte également les frais de notaires, évaluez la partie « mobilier » du projet,…
Toutes ces informations vous donneront le coût global du projet, les recettes financières et vous permettront de déterminer le rendement net.
Pour conclure
Investir dans un immeuble représente une opportunité unique de bâtir un patrimoine durable et de générer des revenus passifs.
Toutefois, cela demande une préparation minutieuse, une bonne connaissance du marché, et une gestion proactive de votre investissement.
En suivant les conseils de cette page issus de mon expérience et en vous entourant des bons experts, vous pouvez maximiser vos chances de succès.
Vous pourrez faire de votre investissement immobilier une source de revenus stable et pérenne pour les années à venir.
Car investir dans un immeuble, c’est avant tout se projeter dans l’avenir et s’engager dans une aventure entrepreneuriale exigeante mais gratifiante.
Les défis sont nombreux, mais les récompenses le sont tout autant. Avec prudence et une stratégie bien définie, vous pouvez transformer votre rêve immobilier en réalité tangible et lucrative.
Alors, prêt à franchir le pas et à investir dans un avenir financier plus solide ? Armez-vous de patience, de savoir, et d’ambition.
Le chemin vers la réussite immobilière commence par un pas déterminé vers l’avant, et ce guide est le premier de nombreux outils qui vous y aideront.
Bon investissement !