Quelles communes du nord de Montpellier cibler pour investir ?

Toutes les semaines je suis contacté par des investisseurs qui veulent investir dans le centre de Montpellier, souvent pour le côté patrimonial.

Ils ont des objectifs de rentabilité qui ne sont pas forcément compatibles avec la réalité du marché immobilier.

Il est effectivement compliqué d’avoir une belle rentabilité et des objectifs patrimoniaux élevés.

Même s’il est encore possible de trouver quelques pépites en investissement locatif à Montpellier, il peut être stratégique de chaque commune possède ses spécificités.

Le choix dépend de votre stratégie : rendement, sécurité ou valorisation.

J’accompagne de nombreux investisseurs (vendeurs et acquéreurs) sur Montpellier et la région.

Je suis également impliquer personnellement dans l’investissement immobilier local.

Dans ma stratégie d’investissement et les conseils que je peux apporter, j’envisage et je me projette sur la revente du bien.

C’est un peu paradoxal de penser à la revente avant l’achat, mais pour moi c’est un critère fondamental que j’étudie systématiquement.

Aussi, je vais vous détailler les atouts des communes au nord-est de Montpellier où vous pouvez investir et où la demande locative est importante.

Castelnau-le-Lez : le bon compromis

Castelnau-le-Lez est souvent considéré comme une extension naturelle de Montpellier.

Ses atouts :

• accès direct au tramway
• forte demande locative
• proximité immédiate du centre de Montpellier
• tissus associatif très développé

Mon conseil : Éviter l’achat dans le neuf où les prix à Castelnau sont actuellement élevé. Orientez vous vers un appartement ancien, comme un appartement acquis pour une défiscalisation Pinel. L’offre est importante, ce qui a tendance à faire baisser les prix.

Si vous devez y investir, évitez les appartements donnant directement sur la nationale 113 et notamment sur le ligne de tramway. C’est une cause fréquente de rotation des locataires et cela dévalue le logement avec des délais de vente plus longs.

👉 C’est une commune idéale pour un investissement équilibré entre rentabilité et sécurité, à condition de choisir le bon quartier et le bon appartement.

Clapiers : Une demande forte

Clapiers bénéficie depuis 2026 de la ligne 5 du tramway. En plus de son esprit village, c’est un véritable atout pour la commune qui rend Montpellier accessible en 20 minutes.

La commune suscitait déjà de l’intérêt avant l’arrivée du tram, surtout pour son dynamisme et sa douceur de vivre.

La difficulté de l’investissement immobilier sur Clapiers est le faible nombre d’appartements disponibles.

Une résidence est en plein cœur du village.

Même si de nouvelles constructions sur la ZAC ont vu le jour, l’offre reste donc restreinte.

Mon conseil : Si vous avez sur Clapiers l’opportunité d’investir dans une maison de village, cela peut constituer un bon investissement patrimonial.

👉 Une stratégie pertinente pour investir sur le moyen/long terme.

Jacou : stabilité et sécurité patrimoniale

Jacou est une commune résidentielle recherchée. Le quartier de la Draye, assez récent, compte des villas et de nombreuses résidences.

Ce quartier est proche du collège mais reste excentré du cœur du village et du tramway.

Sur Jacou, vous aurez donc une offre destinée à l’investissement locatif plus importante que sur Clapiers.

Mon conseil : A Jacou il faut sélectionner le bon logement en fonction du profil de locataire que l’on souhaite ciblé. La demande locative reste forte pour les locataires désirant ne subir le tumulte de Montpellier. Jacou, tout comme Clapiers, est un bon compromis entre village dynamique agréable et proximité de la garrigue.

Saint-Gély-du-Fesc : une logique patrimoniale

Saint-Gély-du-Fesc se positionne sur un marché plus haut de gamme.

St gély est en effet une commune résidentielle de 10.000 habitants, au nord de Montpellier.

C’est une commune calme qui bénéficie de toutes les commodités (commerces, grande surface, marché important, centre médical et radiologie,…).

Le point négatif, ou positif est que la commune, contrairement à Clapiers, Jacou et Castelnau n’est pas desservis par le tramway.

La cible clientèle va donc être différente. Nous allons plutôt avoir des locataires qui sont soit de jeunes actifs ou soit des familles.

L’offre d’appartement est faible, même si plusieurs programmes neufs ont vu le jour ces 5 dernières années.

A titre personnel, j’y ai investi avec un projet particulier. Il s’agissait d’une villa à rénover et de la construction d’un autre logement sur la même parcelle.

Caractéristiques :

• prix plus élevés
• locataires CSP+
• forte attractivité

Mon conseil : A st gély, on privilégie la valorisation du patrimoine plutôt que le rendement immédiat. On peut tout de même y trouver de bonnes affaires avec un peu de patience.

Montferrier-sur-Lez : immobilier premium

Marché plus confidentiel, Montferrier-sur-Lez attire une clientèle exigeante.

C’est une petite commune limitrophe avec Montpellier.

Elle dispose désormais, depuis 2026, de son arrêt de tramway.

La commune attire de nombreux CSP++ de Montpellier, tels des médecins travaillant au CHU, des avocats, des chefs d’entreprises,…

Le marché locatif y est réduit, avec quelques maisons de villages et appartement en centre ville, et une résidence qui est plus excentrée.

Mon conseil : Si vous recherchez à investir dans des projets patrimoniaux, il peut y avoir des opportunités intéressantes bien que les prix soient élevés.

Saint clément de rivière : une offre limitée pour investir

Saint clément de rivière, tout comme saint gély et Montferrier attire une clientèle exigeante.

Cette commune de 5.000 habitants est très étalée géographiquement et offre donc des types de logements très différents selon les quartiers.

L’offre d’appartements destinés à la location se concentre plus vers le campus de Bissy, même si des programmes neufs sont en cours de réalisation dans le centre du village, proche du boulidou.

Les prix de vente de ces appartements neufs, ne permettent pas d’avoir des rentabilités exceptionnels. C’est donc plus un investissement patrimonial.

A l’image de Montferrier et St gély, la commune attire avec de nombreux espaces boisés et une tranquillité dans le village.

Les locataires ont des profils de jeunes actifs ou de familles. Les étudiants se logent sur le campus de Bissy, qui est une résidence de service pour étudiants.

Le point faible de St clément est le fait qu’elle est mal desservie par les transports en commun.

Cette isolement à cause des transports et une offre destinée à la location assez réduite font que les opportunités sont rares.

Mon conseil : Si vous recherchez à acheter un appartement pour investir à St clement de riviere, cela ne va pas être simple. Il y a tout de même des opportunités et des solutions qui peuvent s’étudier en fonction de vos objectifs et de votre budget.

Assas, Teyran, Prades-le-Lez : marchés restreints à potentiel

Il y a de nombreuses petites communes au nord-est de Montpellier où la demande locative reste forte.

Les locataires voulant un esprit campagne, tout en étant à 15-20 minutes de Montpellier, vont naturellement se tourner vers ce secteur géographique.

Pour les investisseurs, l’offre est assez variée en fonction du parc immobilier de chaque commune: 

• Assas : Pas ou peu d’appartement destiné à la location, cibler plutôt des maisons de villages
• Teyran : Une offre d’appartement limitée puisqu’il n’y a qu’une seule grande résidence dans la commune. Par contre, vous pourrez y trouver des maisons de villages adaptées pour le marché locatif
• Prades le lez : Ici l’offre d’appartements que l’on peut louer est importante. Prades dispose en effet de nombreuses résidences qui ont moins de 20 ans. La commune fait parie de la métropole. Il faudra s’assurer que le montant de la taxe foncière ne vienne pas dégrader la rentabilité.

Mon conseil :  Ces communes peuvent avoir un intérêt pour des investisseurs désirant s’éloigner un peu de Montpellier à la recherche d’opportunités.

Quel rendement locatif au nord de Montpellier ?

Le rendement dépend fortement du type de bien, du prix d’achat et du loyer.

Il va de soi que le rendement dépend aussi du mode locatif que vous envisagez.

Dans le tableau ci-dessous, c’est la location nue qui est retenue.

Une location meublée permettra de booster votre rentabilité.

Voici une estimation moyenne :

Ces données sont indicatives et dépendent fortement du bien.

Mon analyse du marché immobilier au nord de Montpellier

Sur le terrain, on observe une tendance claire :

👉 Face aux difficultés à se loger, une partie de la demande locative se déplace vers la périphérie, et notamment les communes au nord de Montpellier.
👉 Selon les communes, l’offre pour investir est totalement différente.
👉 Ces communes deviennent stratégiques pour les investisseurs, notamment ceux qui ont une stratégie patrimoniale

Le nord de Montpellier offre aujourd’hui de nombreuses opportunités pour l’investissement locatif.

Entre rendement, sécurité et valorisation, chaque commune présente ses avantages.

👉 L’essentiel est de définir votre stratégie avant d’investir.

Si vous souhaitez être accompagné et conseillé pour investir sur les communes au nord de Montpellier, Appelez moi au 07.83.87.64.40. ou remplissez le formulaire ci-dessous :

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