Faux DPE : 5 conseils pour les repérer, les éviter et se protéger ?

Que vous soyez propriétaire, locataire ou acquéreur, voici 5 conseils indispensables pour détecter et se prémunir efficacement contre un faux diagnostic:

1. Vérifiez que le diagnostiqueur est certifié : son numéro de certification doit figurer sur le document, et vous pouvez le contrôler sur le site de l’ADEME.

2. Demandez systématiquement la version complète du DPE : évitez de vous contenter du résumé ou de la seule étiquette énergétique.

3. Comparez les données du DPE avec la réalité du bien : surface, type de chauffage, année de construction et travaux récents doivent être cohérents.

4. Méfiez-vous des diagnostics à prix très bas ou gratuits : cela peut cacher un manque de rigueur, voire une fraude.

5. Vérifiez les mentions légales et techniques : méthode utilisée (3CL), date, durée de validité, et présence de toutes les coordonnées professionnelles.

Qu’est-ce qu’un DPE et pourquoi est-il obligatoire ?

Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment, est un document qui évalue la consommation énergétique d’un logement ainsi que son impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre.

Cette évaluation est donc une note qui va qualifier les qualités énergétiques d’un bâtiment.

Il s’agit d’un outil essentiel pour les futurs acquéreurs ou locataires, car il leur permet d’estimer les dépenses en énergie et la performance du logement.

Le DPE est obligatoire depuis 2006 pour toute mise en vente ou en location d’un bien immobilier.

Il doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) fourni lors de la transaction.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, c’est-à-dire que les informations qu’il contient peuvent être utilisées contre le vendeur ou le bailleur en cas d’erreur ou de fraude.

Cela renforce son importance juridique.

Le document contient :

• Une étiquette énergie (de A à G, A étant le plus performant)

• Une étiquette GES (gaz à effet de serre)

• Des recommandations de travaux pour améliorer la performance

• Le coût estimé de la consommation énergétique annuelle

Faux DPE : de quoi parle-t-on exactement ?

Un faux Diagnostic de performance énergétique est un document erroné, soit par incompétence, soit par fraude intentionnelle.

Cela signifie que les données figurant dans le diagnostic ne correspondent pas à la réalité du logement.

On distingue deux grands types de faux diagnostics :

• Le faux involontaire, dû à des erreurs de méthode ou à un manque de rigueur du diagnostiqueur

• Le faux volontaire, issu d’une volonté de tromper l’acheteur ou le locataire sur la véritable performance énergétique

Les conséquences peuvent être graves :

• Surévaluation du prix du logement : l’acquéreur n’aurait peut-être pas acheter le bien ou du moins pas à ce prix s’il avait eu connaissance du véritable dpe

• Travaux imprévus pour atteindre un meilleur classement : Pour un investisseur, louer un bien implique le respect d’un DPE performant. Pour un futur propriétaire occupant, des valeurs de dépenses d’énergie fausses dans le dpe impliqueront des surcouts dans le budget.

• Perte de valeur du bien : A la revente un logement avec un mauvais dpe se vendra à un prix inférieur. Au début de mon activité, le dpe n’était pas un critère, de nos jours de plus en plus d’acquéreurs en font un critère d’achat important.

• Litiges juridiques avec l’acheteur ou le locataire

Comment reconnaître un faux DPE ?

Certains signes doivent alerter sur la véracité d’un DPE. Un diagnostic erroné ou mensonger peut se cacher derrière une apparence légitime.

Être attentif à certains détails permet d’éviter de tomber dans le piège.

Signes visuels et techniques :

• Absence de numéro de certification ou numéro non conforme : chaque diagnostiqueur certifié doit posséder un numéro d’agrément. Son absence est un indice fort d’irrégularité.

• Absence de mention de la méthode utilisée : un DPE doit clairement indiquer s’il a été réalisé avec la méthode 3CL (Calcul des Consommations Conventionnelles des Logements) ou sur la base des factures. La méthode 3CL 2021 est obligatoire pour les DPE depuis juillet 2021.

• Classement incohérent : un bien récemment rénové (avec isolation, menuiseries double vitrage, chaudière performante…) classé F ou G doit susciter des doutes.

• Date de réalisation antérieure à juillet 2021 : les DPE effectués avant cette réforme sont moins fiables. S’ils ne sont pas mis à jour, leur usage peut induire en erreur.

• Incohérences dans les données : surface mal évaluée, équipements inexistants, mentions contradictoires (chauffage électrique mais consommation gaz mentionnée, etc.)

Ces éléments doivent faire réagir.

Un diagnostic bâclé, comportant des erreurs manifestes ou des oublis, est souvent le signe d’une absence de visite réelle ou d’un travail non professionnel.

Vérifications à effectuer :

Pour s’assurer de la fiabilité d’un DPE, voici les contrôles indispensables :

• Demandez la version complète du diagnostic : certains vendeurs ou intermédiaires ne communiquent que l’étiquette énergétique. Or, le DPE complet contient toutes les données techniques, les hypothèses retenues et les recommandations.

• Contrôlez l’identité du diagnostiqueur : vérifiez son numéro de certification et recherchez son nom dans le répertoire officiel des diagnostiqueurs certifiés publié par l’ADEME.

• Examinez la durée de validité : un DPE est valide 10 ans, sauf s’il a été établi selon une méthode antérieure à juillet 2021. Dans ce cas, il doit être mis à jour en cas de vente ou de mise en location.

• Soyez attentif au prix du diagnostic : un tarif trop bas peut cacher un travail bâclé ou un prestataire non qualifié. Un DPE professionnel coûte en moyenne entre 90 € et 150 € selon la complexité du bien.

En cas de doute, il est recommandé de faire établir une contre-expertise indépendante avant de signer une promesse ou un acte de vente.

• Demander la version complète du DPE (souvent seul le résumé est transmis)

• Contrôler que le diagnostiqueur est certifié, via le répertoire de l’ADEME

• Vérifier la durée de validité (10 ans, sauf si de nouvelles règles entrent en vigueur)

• Se méfier des DPE gratuits ou à prix anormalement bas

Qui est responsable en cas de faux DPE ?

Dans le cadre d’un faux DPE, plusieurs acteurs peuvent être tenus responsables, selon leur rôle et leur degré d’implication.

La responsabilité peut être civile, contractuelle ou délictuelle, voire pénale en cas de fraude avérée.

1. Le diagnostiqueur immobilier

Le diagnostiqueur certifié est le premier responsable du contenu du DPE. Il est tenu de respecter des méthodes précises, définies par la réglementation (notamment la méthode 3CL).

En cas de manquement ou d’erreur manifeste, il engage sa responsabilité professionnelle. Si le diagnostic s’avère mensonger ou erroné, il peut être poursuivi pour :

• négligence professionnelle (erreur non intentionnelle),

• tromperie ou escroquerie (dans le cas d’un faux intentionnel),

• non-respect de la législation en vigueur.

Il peut alors être sanctionné par une amende, une interdiction d’exercer, ou une condamnation à réparer le préjudice subi par l’acquéreur ou le locataire.

2. Le vendeur ou le bailleur

Le vendeur ou bailleur n’est pas toujours responsable directement du faux DPE.

Toutefois, il peut être tenu responsable si :

• il a connaissance de l’irrégularité du DPE,

• il a dissimulé volontairement certains défauts ou éléments énergivores du logement,

• il a fourni un DPE falsifié ou rédigé par une personne non habilitée.

Sa responsabilité peut être engagée au titre du dol (tromperie volontaire) ou de la garantie des vices cachés, avec des conséquences graves : résolution de la vente, réduction du prix ou dommages-intérêts.

3. L’agent immobilier ou le notaire

Ces deux professionnels ont une obligation de conseil et de vigilance.

L’agent immobilier doit vérifier que le DPE fourni est valide, complet, et établi par un diagnostiqueur certifié.

Le notaire, quant à lui, doit s’assurer que le DPE fait bien partie du dossier de diagnostic technique et qu’il est conforme.

En cas de manquement, leur responsabilité civile professionnelle peut être engagée, notamment si leur négligence a conduit à la validation d’une transaction fondée sur un diagnostic erroné.

Que faire si vous êtes victime d’un faux DPE ?

Être confronté à un faux diagnostic énergétique peut avoir des conséquences importantes : surcoûts, perte de valeur, litiges.

Voici les étapes clés à suivre pour défendre vos droits :

1. Faire une contre-expertise

Contactez un diagnostiqueur immobilier indépendant et certifié pour obtenir un nouveau DPE.

Cette contre-expertise permettra d’objectiver la situation et de constater les incohérences éventuelles du premier diagnostic.

2. Contacter le diagnostiqueur initial

S’il s’agit d’un simple oubli ou d’une erreur, vous pouvez solliciter une rectification de sa part.

Dans le cadre de sa responsabilité professionnelle, il peut être amené à corriger le diagnostic ou à vous proposer un remboursement.

3. Recours amiable en cas de désaccord

En l’absence de solution directe, engagez un recours amiable :

• Saisissez la DGCCRF, qui est compétente en matière de fraudes et de pratiques commerciales trompeuses.

• Sollicitez un médiateur de la consommation, obligatoire pour les professionnels.

• Contactez une association de consommateurs si vous souhaitez être accompagné.

4. Action en justice

Si le préjudice est important (vente à un prix surévalué, obligation de réaliser des travaux, etc.), vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Plusieurs fondements juridiques existent :

• Article 1240 du Code civil : pour engager la responsabilité du diagnostiqueur ou du vendeur.

• Dol ou réticence dolosive : en cas de volonté manifeste de dissimulation.

• Garantie des vices cachés : si le diagnostic erroné empêche un usage normal du bien.

Dans certains cas, vous pouvez demander la nullité de la vente, ou obtenir une réduction du prix voire des dommages-intérêts.

Quels recours juridiques en cas de préjudice ?

Si vous découvrez que le DPE fourni lors de la vente ou de la location est faux ou trompeur, plusieurs voies de recours s’offrent à vous.

Le droit français offre des protections spécifiques pour les victimes de diagnostics erronés.

1. La responsabilité civile pour faute (article 1240 du Code civil)

Cet article permet d’engager la responsabilité d’un professionnel (diagnostiqueur, vendeur, agent immobilier) lorsqu’une faute a causé un préjudice.

Exemple : un diagnostiqueur a mal évalué l’isolation, ce qui a conduit à un mauvais classement énergétique. L’acheteur peut demander une indemnisation pour les travaux imprévus.

2. Le dol ou la réticence dolosive

Le dol est une tromperie volontaire visant à induire l’autre partie en erreur.

Si le vendeur ou l’agent immobilier a sciemment caché la mauvaise performance énergétique, l’acheteur peut demander :

• La nullité de la vente

• Une baisse du prix

• Des dommages-intérêts

Exemple : un vendeur savait que le DPE était falsifié ou avait été établi sans visite du logement.

3. La garantie des vices cachés

Si le DPE faux masque un défaut énergétique grave qui rend le logement impropre à l’usage prévu, il peut être considéré comme un vice caché.

Le recours s’applique : 

• Si le défaut existait avant la vente

• Et si l’acheteur ne pouvait le déceler sans expertise approfondie

Exemple : un bien classé D sur le DPE est en réalité une passoire énergétique classée G.

Foire Aux Questions (FAQ) sur le DPE

Un DPE peut-il être contesté après la vente ?

Oui, si vous apportez la preuve d’une erreur ou d’une fraude.

Comment savoir si un DPE est valable ?

Contrôlez sa date, le n° de certification, la méthode utilisée, et assurez-vous que le diagnostiqueur est répertorié sur le site de l’ADEME:

https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr/accueil

Que faire si mon DPE est faux mais que la vente est signée ?

Vous pouvez demander un recours judiciaire pour obtenir un dédommagement.

Puis-je exiger une baisse de prix après découverte d’un faux DPE ?

Oui, par voie amiable ou contentieuse, notamment si le classement énergétique impacte fortement la valeur.

Conclusion et conseils pratiques

Les faux DPE représentent un risque réel pour les acquéreurs et les locataires.

Entre erreurs de diagnostic, fraude volontaire et absence de contrôle, il est essentiel de vérifier en détail les documents fournis avant de s’engager dans une transaction immobilière.

Mes recommandations :

• Ne jamais signer un compromis sans avoir vérifié le DPE

• Comparer le classement à la réalité (matériaux, année de construction)

• En cas de doute, faire appel à un professionnel indépendant