Investissement locatif Montpellier

Investissement locatif Montpellier

L’investissement immobilier est souvent perçu comme un pilier incontournable pour constituer un patrimoine immobilier, générer des revenus locatifs, sécuriser ses avoirs et préparer sa retraite.

Face aux incertitudes financières, l’immobilier présente un atout unique : vous investissez dans un bien tangible, durable, qui a une utilité (logement, location) et un potentiel de plus-value à moyen long terme — bien plus qu’un placement purement financier.

2025 marquent une tendance de stabilisation des taux de crédit, voire de retour de l’espoir pour les acquéreurs et investisseurs. Selon les notaires, le volume de transactions de logements anciens cumulé à fin avril 2025 atteint 892 000 biens. 

Le marché montre une reprise modérée, une stabilisation des prix, et des marges de manœuvre pour les projets bien calibrés.

Mais pour réussir, il faut repenser les stratégies, car certains dispositifs historiques (notamment la loi Pinel) ne sont plus disponibles à compter du 1ᵉʳ janvier 2025.

Je vous propose une vue d’ensemble des approches possibles, des leviers fiscaux alternatifs, des critères à scruter, et des conseils pour investir (ou vendre) de façon rationnelle dans ce contexte en mutation.

1. Le contexte du marché immobilier en 2025 : réalités et opportunités

1.1 Évolution des prix et des volumes de transactions

Après des années de hausse, le marché immobilier français a vu un net ralentissement. Aujourd’hui, on assiste à un réajustement des prix, avec des disparités territoriales fortes.

Dans les grandes villes très recherchées avec un grand nombre d’habitants comme Montpellier, les hausses peuvent repartir selon les biens, tandis que dans des marchés périphériques ou secondaires, les prix restent sous tension.

Par exemple, en août 2025, Montpellier affiche un prix moyen d’environ 3 466 €/m², avec une légère progression de +0,4 %.

Par ailleurs, selon les notaires, le cumul des ventes de logements anciens s’élève à 892 000 à fin avril 2025.

1.2 Taux d’emprunt et pouvoir d’achat immobilier

Un élément essentiel pour les investisseurs immobiliers : le coût du crédit immobilier.

En 2025, les taux ont amorcé une stabilité. Par exemple, le taux moyen est de l’ordre de 3,19 % pour des prêts à 20 ans.

Cette stabilité du coût d’emprunt redonne de la confiance aux investisseurs, et relance des projets auparavant mis en pause.

On constate une reprise de la production de crédits à l’habitat, avec 10,7 Mds€ en février 2025 (hors renégociations). 

Cette amélioration booste le moral des investisseurs et remet l’investissement locatif dans les radars.

1.3 Le retrait de la loi Pinel et ses conséquences

L’un des changements majeurs de 2025 est la fin du dispositif Pinel (et Pinel+).

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, aucun nouvel investissement immobilier ne peut bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.

Les investissements réalisés avant cette date restent éligibles, sous réserve de respect des engagements locatifs.

Cette suppression marque toutefois un tournant pour la défiscalisation immobilière.

Le dispositif Pinel constituait un levier fort pour de nombreux investisseurs cherchant à réduire leur impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine.

Face à cette disparition, il faut désormais s’appuyer sur d’autres mécanismes.

1.4 Le retour de l’appétit pour l’investissement immobilier global

Malgré les défis, l’investissement immobilier en France retrouve un regain de vitalité. Je le constate pour ma part à Montpellier.

Certains observateurs affirment que le marché de l’immobilier résidentiel amorce une reprise mesurée.

Le contexte macroéconomique, la demande de logements, les projets urbains, et la transition énergétique sont autant de moteurs pour un marché immobilier plus exigeant, mais porteur.

La demande en investissement locatif ancien à Montpellier est très élevée.

Je recherche et commercialise en permanence des petites surfaces (studios et T1), tout comme des immeubles entiers.

Il y a une réelle demande de biens destinés à la location, avec un objectif clair : la Rentabilité.

2. Stratégies d’investissement immobilier en 2025 (neuf, ancien, mixte)

2.1 L’investissement dans le neuf post-Pinel : quels leviers fiscaux ?

Même si la loi Pinel n’est plus disponible, investir dans le programme immobilier neuf, dans un logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), conserve des avantages :

• Frais de notaire réduits (2 à 3 % contre ~7 à 8 % dans l’ancien)

• Des garanties constructeur (décennale, biennale, parfait achèvement)

• Une performance énergétique plus élevée (normes RE2020 ou équivalentes), réduisant les charges

• Une attractivité locative accrue (logement « clé en main »)

Même si cela n’est pas mon axe de travail prioritaire, je suis en capacité de vous proposer la majorité des logements neufs disponibles sur le marché national, à prix promoteur. 

Pour compenser la fin du dispositif Pinel, il faut recourir à d’autres leviers fiscaux :

• Le dispositif Denormandie ancien (dans certaines communes) — il reste applicable sous conditions dans l’ancien.

• Le régime du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) — en amortissant le bien (et le mobilier), vous pouvez neutraliser ou réduire vos revenus fonciers.

• Le déficit foncier — en rénovant, vos travaux peuvent générer un déficit imputable sur vos revenus (sous conditions).

• Le dispositif « logement locatif intermédiaire » (LLI), évoqué dans certaines réformes comme alternative, offre des avantages : taux de TVA réduite, crédit d’impôt lié à la taxe foncière, mais impose un engagement de location longue durée avec plafonds de loyers et de ressources.

• Les régimes spécifiques à l’investissement dans les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme), SCI, ou mécanique via les SCPI.

Dans le neuf, l’enjeu est désormais de optimiser la rentabilité locative sans compter uniquement sur la défiscalisation.

Il convient donc d’être bien accompagné pour optimiser au mieux son investissement.

2.2 L’investissement dans l’ancien / rénovation : opportunité de rendement

Le marché de l’immobilier ancien offre encore souvent un meilleur rendement locatif net, grâce à un prix d’achat plus bas et un fort potentiel de valorisation par les travaux.

Voici les principaux leviers :

• Acquérir un bien ancien en bon emplacement, puis le rénover (isolation, électricité, rénovation énergétique, aménagements) pour améliorer le loyer, valoriser le bien, et profiter du déficit foncier ou de la TVA à 10 % / 5,5 % selon le type de travaux.

• Jouer la plus-value à la revente, en misant sur des biens bien positionnés géographiquement.

• Si vous êtes primo investisseur, privilégier les petites surfaces, studios, ou logements étudiants, colocation ou meublés, pour maximiser le rendement par m².

  Si vous avez un potentiel de financement plus important, l’achat d’un immeuble peut être la solution.

• Être attentif aux contraintes (copropriété, DPE, réglementation, autorisation de travaux, charges) et bien chiffrer le prix de revient (achat + travaux + frais + taxes foncières).

Le statut LMNP / LMP peut également s’appliquer à l’ancien si vous le louez meublé, avec les mécanismes d’amortissement.

Dans l’ancien pas de grands changements sont à prévoir, hormis une vigilance sur la loi pour les propriétaires envisageant la location courte durée.

A Montpellier, comme dans d’autres métropoles, l’encadrement des loyers peut être un paramètre important dans le calcul de la rentabilité.

2.3 Alternatives et actifs indirects : SCPI, nue-propriété, pierre-papier, colocation

Pour ceux qui veulent investir sans gérer directement, ou diversifier, plusieurs approches méritent d’être envisagées :

• SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : vous achetez des parts, et percevez des revenus proportionnels. En 2025, certains signaux de reprise sont visibles pour les SCPI.

• Nue-propriété / usufruit : acquérir la nue-propriété d’un bien pendant une durée (par exemple 15–20 ans) puis récupérer l’usufruit ou la pleine propriété. Cela permet une décote à l’entrée, et une valorisation à terme.

• Pierre-papier : FPI (fonds de placement immobilier), OPCI, ou autres véhicules collectifs d’investissement immobilier.

• Colocation meublée ou résidences services : transformation d’un logement en colocation ou en résidence (étudiante, senior, affaire), pour améliorer le rendement locatif.

• Investir dans les actifs annexes, tels que parkings, celliers, garages, petites surfaces : faible coût d’entrée, gestion simplifiée, rendement intéressant, et diversification.

Chacune de ces stratégies a ses avantages et contraintes (gestion, fiscalité, liquidité), et il est souvent judicieux de mixer les approches au sein d’un patrimoine immobilier diversifié.

En fonction de votre projet, je vous orienterai vers un professionnel spécialisé, car certaines de ces alternatives ne rentrent pas dans mes spécialités.

3. Les critères incontournables pour réussir son projet immobilier d’investissement locatif à Montpellier

Pour un projet optimal — qu’il soit d’achat immobilier, de revente, ou d’investissement locatif — voici les critères clés à examiner :

3.1 L’emplacement, toujours l’élément déterminant même pour un investissement locatif

L’emplacement reste LE critère numéro un pour un rendement durable. Il conditionne la demande locative, la vacance, la revente. Il faut scruter :

• L’accessibilité : transports, axes routiers, services publics

• La proximité des infrastructures : commerces, écoles, hôpitaux, etc.

• Le dynamisme démographique et économique de la ville, du bassin d’emploi

• Les projets urbains (tramway, gare, rénovation)

• Le cadre de vie (parcs, tranquillité, qualité environnementale)

Même si vous visez une ville secondaire, privilégiez un quartier en mutation ou en développement. Cela peut faire toute la différence pour la valorisation et la demande locative.

Il est alors indispensable d’être accompagné par un agent immobilier qui maitrise les quartiers de la ville cible.

3.2 Le bon dimensionnement : typologie, surface, loyer

• Privilégiez les petites surfaces (studio, T2, T3) dans les zones où la demande locative est forte (étudiants, jeunes actifs) : le rendement au m² est souvent meilleur.

• Étudiez le prix au m², le loyer de marché dans le quartier, les charges de copropriété (et leur évolution).

• Chiffrez le rendement brut (loyers / prix d’achat) puis le rendement net (après charges, impôts, frais de gestion).

• Calculez le cash-flow net : loyers – (mensualités + charges + taxes)

• Anticipez la vacance locative, les impayés, les travaux de remise en état

3.3 Le financement : effet de levier, crédit immobilier, endettement

• Profitez de l’effet de levier du crédit pour investir sans mobiliser totalement vos fonds propres.

• Négociez un taux de crédit immobilier avantageux (et pensez aux frais d’assurance).
  Pour votre financement à Montpellier, je peux vous fournir les coordonnées de courtiers en prêts immobiliers qui vous obtiendront des taux attractifs.

• Veillez à un taux d’endettement raisonné, notamment si vous avez déjà d’autres emprunts.

• Calculez la capacité d’emprunt réelle : loyers attendus + revenus stables

• Prévoir une marge de sécurité pour les imprévus, travaux, vacance locative,…

• Envisagez une restructuration de votre endettement à terme, ou des renégociations

3.4 La fiscalité et les mécanismes de défiscalisation (post-Pinel)

La fiscalité est un point stratégique :

• Pour les biens acquis avant 2025, les avantages Pinel continuent selon les conditions initiales.

• Le LMNP / LMP : amortissement, déduction des charges, mécanisme favorable pour des revenus fonciers meublés

• Le déficit foncier : en rénovation lourde, les travaux peuvent générer un déficit imputable (sous conditions)

• Le dispositif logement locatif intermédiaire (LLI) évoqué dans certaines perspectives comme un successeur du Pinel, apporte des avantages (TVA réduite, crédit d’impôt, etc.) mais impose des contraintes fortes (durée, plafonds).

• Les régimes de location en résidences services, ou les statuts mixtes (SCI, fiducie, etc.)

• Sur la plus-value à la revente, la fiscalité dépend de la durée de détention : exonération selon l’ancienneté progressive, abattements, etc.

• N’oubliez pas la taxe foncière, les charges, les frais de gestion, d’assurance, etc.

3.5 Parcours de la revente : anticiper le cycle

La revente est la dernière étape d’un cycle réussi :

• En général, on vise un horizon de 8 à 12 ans pour amortir les frais d’achat (frais de notaire, commission, frais d’agence) et maximiser la plus-value.

• Entretenir le bien (travaux, modernisation) pour maintenir une valeur élevée

• Bien présenter le bien (home staging, décoration, qualité des photos)

• Choisir le bon moment de revente, en fonction du cycle du marché. Un agent immobilier saura vous conseiller sur ce point précis.

• Anticiper la fiscalité sur la plus-value, les abattements, l’imputation des déficits, etc.

Pour toutes ces étapes, je vous conseille de vous adresser à un professionnel de l’immobilier qui maitrise l’investissement immobilier et qui a un portefeuille de clients (vendeurs et acheteurs).

Revendre un investissement locatif n’implique pas les mêmes stratégies que revendre sa résidence principale.

4. Étapes et conseils pour construire un projet d’investissement immobilier rentable

Voici le méthode structurée, étape par étape, que j’applique pour vous aider à bâtir un projet solide :

Étape 1 : définir vos objectifs

Posez-vous les bonnes questions :

• Quel est votre objectif principal ? Revenus réguliers, valorisation, transmission, réduction d’impôt ?

• Quel montant êtes-vous prêt à investir (apport initial, capacité d’emprunt) ?

• Quelle durée de détention envisagez-vous ?

• Quel niveau de gestion êtes-vous prêt à assumer (gestion directe, délégation) ?

• Quel niveau de risque acceptez-vous (vacance, impayés, travaux) ?

Étape 2 : choisir le bon emplacement et la ville

Analysez différentes villes et quartiers en fonction :

• Dynamisme démographique

• Perspectives économiques locales

• Prix de l’immobilier (€/m²)

• Potentiel locatif et tension du marché

• Projets urbains

• Fiscalité locale, charges, taxes foncières

Même si vous ne ciblez pas spécifiquement Montpellier, regardez les métropoles attractives (Lyon, Nantes, Toulouse, Rennes) ou les villes en croissance.

Étape 3 : choisir le type d’investissement

En fonction de votre profil :

• Appartement neuf ou VEFA

• Biens anciens à rénover

• Meublé / colocation / résidence services

• Investissement indirect via SCPI / nue-propriété / fonds immobilier

• Mix de petits biens / accessoires (parking, caves)

Étape 4 : simuler la rentabilité et le cash-flow

Pour chaque projet, réalisez une étude précise et réaliste :

1. Prix d’achat + frais + montant des travaux / aménagements

2. Financement (apport, emprunt, taux, assurance)

3. Loyers attendus, charges, taxes, frais de gestion

4. Rendement brut = loyers / coût total

5. Rendement net = loyers – (charges, impôts, frais) / coût total

6. Cash-flow net positif / négatif

7. Scénarios pessimistes : vacance, baisse de loyer, impayés

8. Projection de plus-value à la revente selon la valorisation

Étape 5 : sélectionner et négocier le financement

• Solliciter plusieurs banques / courtiers

• Comparer taux, assurance, conditions

• Négocier frais de dossier

• Veiller à la durée, modularité, remboursement anticipé

• Prévoir un coussin financier (fonds de réserve)

Étape 6 : gestion / délégation

• Gérer en direct ou confier à une agence / gestion locative

• Choisir un prestataire compétent (loyer, recouvrement, travaux)

• Prévoyez la vacance locative, les impayés, le renouvellement locatif

• Mettre en place un bon dossier, une sélection rigoureuse des locataires

• Assurances loyers impayés, garanties…

Étape 7 : suivi, arbitrage et réinvestissement

• Surveillez les indicateurs : rendement, cash-flow, plus-values, charges

• Réinvestissez les bénéfices pour créer un effet de levier supplémentaire

• Réalisez des arbitrages : vendre un bien peu rentable, renforcer un bien performant

• Ajustez votre stratégie si le marché évolue (taux, réglementation, fiscalité)

6. Points de vigilance et risques à anticiper

Même si l’investissement immobilier reste attractif, il n’est pas sans risques.

Voici les principaux points à surveiller :

• Surévaluation du prix d’achat : un bien trop cher dès l’achat limite toute rentabilité. Rappelez vous que la BONNE affaire se fait à l’achat.

• Mauvaises estimations de loyers : fixer un loyer trop haut ou trop bas est risqué. A Montpellier, l’encadrement des loyers fixe les limites.

• Vacance locative et impayés de loyers : prévoyez un fonds de réserve, garanties, assurances.

• Frais cachés : charges de copropriété, taxes foncières, entretien, diagnostics, gestion, copropriété dégradée.

• Réglementations, normes, contraintes environnementales (DPE, urbanisme, PLN, etc.).

• Risque de réglementation future : taxation, plafonnement des loyers, encadrement plus strict…

• Coût des travaux imprévus : toujours budgéter une marge de 10 à 20 %.

• Risque de revente dans un marché baissier si le timing est mal choisi.

• Complexité fiscale si vous cumulez plusieurs dispositifs : LMNP, SCI, défiscalisation, etc.

• Risque de mauvais emplacement : un secteur en déclin ou peu attractif réduit la demande locative.

Anticiper ces risques par une étude complète, une réserve financière de sécurité, et un accompagnement professionnel est essentiel.

7. Résumé de ma checklist de l’investisseur en 2025

1. Se tenir informé du contexte 2025 : fin du Pinel, nouveaux dispositifs, tendances des taux et prix

2. Clarifier vos objectifs (revenus, patrimoine, transmission)

3. Étudier les villes/quartiers prometteurs (prix, population, projets urbains)

4. Choisir une stratégie adaptée : neuf, ancien, mixte, colocation

5. Simuler le rendement et cash-flow avec précision

6. Sécuriser le financement : taux, durée, assurance

7. Mettre en place une gestion locative rigoureuse

8. Anticiper la revente et la fiscalité

9. Diversifier votre patrimoine immobilier

10. Suivre les indicateurs et ajuster selon l’évolution du marché

Conclusion : l’investissement immobilier comme levier d’avenir

L’investissement immobilier reste un levier puissant pour bâtir un patrimoine, générer des revenus locatifs, et préparer l’avenir.

Toutefois, le contexte a évolué profondément : la loi Pinel n’est plus accessible pour de nouveaux projets, les taux de crédit fluctuent, la compétition est plus forte, et les attentes des locataires plus exigeantes (performance énergétique, confort).

Pour réussir aujourd’hui, il faut conjuguer rigueur, opportunisme et vision long terme.

Utiliser les leviers fiscaux adaptés (LMNP, déficit foncier, dispositifs émergents comme le LLI), mixer les stratégies (neuf/ancien, direct/indirect), et bien anticiper les coûts, les risques et les cycles du marché.

S’entourer d’experts (notaires, courtiers, gestionnaires, diagnostiqueurs) est indispensable.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier à Montpellier ou revendre un investissement locatif, appelez moi au 07.83.87.64.40.