Vente en cascade : comment vendre et acheter en toute sécurité

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à vendre, mais vous ne pouvez acheter votre futur logement qu’à condition d’avoir vendu le premier ?

C’est une situation très classique.

Vous êtes probablement concerné par ce que l’on appelle une vente immobilière en cascade.

La vente immobilière en cascade est une solution pour les propriétaires souhaitant vendre leur bien immobilier actuel afin d’acquérir un nouveau logement sans passer par une étape de location intermédiaire.

Cela permet donc de synchroniser la vente et l’achat, en utilisant le produit de la première transaction pour financer la seconde.

Cependant, dans la réalité je m’aperçois que cette opération complexe nécessite une coordination minutieuse entre les différentes parties prenantes (agence immobilière, acquéreurs, vendeurs, notaire et banque).

Hormis le fait de trouver le nouveau bien à acheter, cela implique des délais, des conditions suspensives, des clauses dans les avant-contrats et une coordination millimétrée entre notaires, agence immobilière, acquéreurs et vendeurs.

Dans cet article, je vais vous expliquer :

• Ce qu’est une vente en cascade,
• Les étapes à respecter pour sécuriser l’opération,
• Les risques à éviter,
• Les solutions pour réussir votre projet immobilier sans stress.

Qu’est-ce qu’une vente en cascade ?

La vente en cascade désigne un enchaînement de transactions immobilières, souvent liées entre elles.

L’exemple typique : un vendeur souhaite acheter une nouvelle maison, mais ne peut le faire qu’après avoir signé l’acte authentique de vente de son logement actuel.

Or, son acquéreur est lui-même dans la même situation…

Cela forme une chaîne : chaque promesse de vente ou compromis de vente dépend d’une autre transaction.

👉 Cette chaîne peut aller jusqu’à 2 voire 3 niveaux ! Si un seul maillon rompt le contrat, toute la chaîne est compromise.

Il est donc important de bien sécuriser, dans la mesure du possible, toutes ces transactions.

A titre d’exemple, j’ai eu le cas dernièrement d’un couple de personnes agées à saint gély du fesc, qui voulait vendre leur villa avec un grand terrain pour acheter un appartement. Ces vendeurs, compte tenu de leurs ages et de leurs soucis de santé, souhaitaient faire une vente en cascade et ainsi limiter les déménagements et la fatigue.

Les étapes clés d’une vente immobilière en cascade

Une vente en cascade suit une logique chronologique, avec des documents et actes notariés spécifiques à chaque étape.

Le rôle de l’agent immobilier est primordial dans le processus car c’est souvent lui qui trouve les solutions et organise le planning entre vendeurs et acquéreurs.

Si vous envisagez de vendre un bien et de faire une vente en cascade, voici les étapes à suivre :

1 – Estimation et mise en vente du bien

Avant de vous lancer dans un projet d’achat, faites estimer votre bien immobilier.

Comme pour toute vente, le prix doit être réaliste pour ne pas ralentir la vente.

Un agent immobilier local vous aide à fixer le bon prix de vente en fonction du marché immobilier.

En partant sur un prix de marché, l’agent immobilier pourra vous donner un délai approximatif pour trouver un acheteur.

A partir de ce délai, un rétroplanning peut donc être organiser.

2 – Recherche du nouveau logement

En fonction de ce planning, la recherche du nouveau bien peut se faire simultanément à la mise en vente.

Attention toutefois, il faudra faire le point avec l’agent immobilier sur vos critères et votre enveloppe financière.

Il pourra alors commencer une recherche pour vous et vous suggérer des annonces immobilières.

Pensez à anticiper les frais de notaire, et éventuellement les travaux de rénovation.

Une solution alternative de crédit-relais pourra tout de même être étudiée afin de sécuriser éventuellement la transaction.

La difficulté dans votre position, c’est que lorsque vous ferez une offre d’achat, il faudra que vos vendeurs acceptent le risque lié au fait que vous ne pourrez acheter que si vous vendez votre logement.

Certains propriétaires sont parfois réticents à accepter ce type d’offre,  préférant la sécurité avec un paiement comptant ou avec un financement bien validé.

3 – Signature du compromis de vente

Ça y est, l’agent immobilier vous a trouvé des acheteurs et un le bien de vos rêves.

Vous venez d’accepter une offre d’achat pour votre logement et parallèlement vous allez signer un compromis de vente pour votre futur logement.

La compromis que vous allez signer avec vos acheteurs va mentionner plusieurs clauses :

• Les conditions suspensives de financement (obtention d’un prêt, revente d’un bien). Pensez que vos acheteurs peuvent également être dans la même position que vous, à savoir revendre un bien pour acheter le votre).
  Si cette condition n’est pas remplie, vos acheteurs ne pourront pas vous payer, la transaction sera donc annulée et de votre côté vous ne pourrez pas acheter votre bien. Bref tout s’annule.

Il y aura également les clauses classiques :

• Le dépôt de garantie (souvent entre 5 et 10 % du prix),
• Le délai de rétractation (10 jours pour un particulier),
• L’indemnité d’immobilisation, en cas de désistement non justifié.

4 – Promesse ou compromis d’achat du nouveau bien

Vous signez ensuite une promesse de vente ou un compromis de vente avec le vendeur du logement que vous souhaitez acheter.

Vous y inscrivez alors une clause suspensive liée à la vente de votre résidence actuelle.

Si cette condition n’est pas réalisée vous ne pourrez pas acheter.

5 – Organisation du planning

Dans l’hypothèse où tout se passe bien et que les clauses suspensives de vente sont levées, il faut organiser les transferts de propriétés.

Il faudra donc organiser :

• les dates de signature pour votre vente et votre achat, en fonction des disponibilités et des contraintes de tous les intervenants (acheteurs de votre bien, vous-même, propriétaires du logement que vous achetez, notaires)
• les déménagements,
• les visites pré-signatures,…

Le rôle de l’agent immobilier est primordial dans cette organisation. C’est lui qui va coordonner ce planning pour que les transactions se fassent sereinement.

6 – Signature des actes de vente

Enfin, chaque acte authentique est signé chez le notaire.

Dans une vente en cascade réussie, les signatures ont lieu le même jour ou à quelques jours d’intervalle.

La mutation du bien et le transfert de propriété sont alors effectifs.

Avantages de la vente en cascade

• Pas besoin de prêt relais : vous financez l’achat avec le produit de la revente.
• Pas de double déménagement ni de location transitoire.
• Vous pouvez enchaîner deux actes sans interruption de jouissance du logement.
• Idéal pour les achats en résidence principale ou secondaire.

Inconvénients et risques à anticiper

Malgré ses atouts, la vente en cascade comporte des risques importants :

• Retard dans la vente initiale : une offre d’achat peut tomber, mais si le compromis prévoit une clause suspensive, tout est remis en cause.
• Rétractation d’un acquéreur : l’acheteur peut se rétracter dans les 10 jours ou à cause d’un refus de prêt.
• Blocage juridique ou administratif : refus de permis, hypothèque non levée, préemption par la commune, etc.

C’est pourquoi il est crucial d’être bien accompagné par un notaire et un agent immobilier expérimenté.

Sécuriser une vente en cascade : nos conseils

Les clauses suspensives

Inscrivez dans le compromis :

• Une clause précisant que l’achat du bien est conditionné à la vente de votre logement.
• Vous pouvez éventuellement ajouter une clause liée à l’obtention d’un prêt immobilier (crédit relais).
• Les délais précis pour obtenir le prêt ou conclure la vente.

Le rôle du notaire et de l’agent immobilier

Ils coordonnent l’ensemble de la transaction :

• L’agent coordonne les plannings,
• Il organise les visites, visites pré-signatures,
• Le notaire rédige les contrats de vente,
• Vérifie les diagnostics, la situation hypothécaire, le respect des délais,
• Garantit la publicité foncière et le versement du prix.

Vaut-il mieux vendre avant d’acheter ou l’inverse ?

Mes 5 conseils pour réussir une vente immobilière en cascade

• Fixez un prix de vente réaliste en demandant une estimation réaliste pour attirer des acquéreurs sérieux
• Assurez-vous que vos critères d’achat soient en corrélation avec le marché (prix, localisation,…)
• Fixez vous un planning réaliste pour vendre et acheter
• Étudier les alternatives de financement auprès d’un courtier. Même si vous êtes âgés, je travaille avec des courtiers qui auront des solutions à vous proposer
• Faites-vous accompagner par une agence immobilière locale, un notaire compétent et, si besoin, un courtier.

Conclusion

La vente immobilière en cascade peut être une excellente solution pour acheter un nouveau bien immobilier tout en vendant son logement actuel, sans recourir à un prêt relais.

Mais cette opération immobilière exige une parfaite coordination, des délais bien maîtrisés, des clauses suspensives solides et l’accompagnement de professionnels de l’immobilier.