Comment fonctionne un prêt relais ? Exemple concret pour acheter avant de vendre

Cet article est rédigé par Vincent Coudé, agent co immobilier à Montpellier et la périphérie, spécialiste en transaction et investissement locatif depuis 2015.

Lorsqu’on est propriétaire de sa résidence principale et que l’on souhaite en acheter une nouvelle, une question revient presque systématiquement :

Comment financer le nouvel achat avant d’avoir vendu son logement actuel ?

C’est précisément à cette situation que répond le prêt relais, aussi appelé crédit relais.

Souvent perçu comme complexe ou risqué, le prêt relais est pourtant un outil de financement courant, à condition d’en comprendre le fonctionnement et les limites.

Je vous explique comment fonctionne un prêt relais, de manière simple, avec un exemple concret, pour vous aider à décider si cette solution est adaptée à votre projet immobilier.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Définition et objectif du prêt relais

Le prêt relais est un crédit immobilier de courte durée accordé par une banque.

Il permet à un propriétaire de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente de son logement actuel.

Concrètement, la banque avance une partie de la valeur du bien que vous êtes en train de vendre. Cette avance sert d’apport temporaire pour votre nouvelle acquisition.

Le prêt relais est ensuite remboursé lors de la vente effective du bien immobilier actuel.

Son objectif est simple : éviter d’attendre la vente pour pouvoir acheter, notamment dans un marché immobilier tendu où les opportunités peuvent être rares.

À qui s’adresse le prêt relais ?

Le prêt relais s’adresse principalement aux propriétaires occupants qui vendent leur résidence principale pour en acheter une autre.

Il est souvent utilisé lors d’un changement de situation familiale ou professionnelle, ou pour accéder à un logement plus adapté.

Dans des villes attractives comme Montpellier et sa périphérie, où les délais de vente peuvent varier selon les quartiers et le type de bien, le crédit relais permet de sécuriser un achat sans dépendre d’un calendrier de vente trop strict.

Cela vous permet de ne pas passer à côté d’une opportunité immobilière faute de financement.

Les différents types de prêts relais

Il existe plusieurs formes de prêts relais, adaptées à des situations différentes.

Le prêt relais « sec »

Le prêt relais dit « sec » est utilisé lorsque le prix du nouveau logement est inférieur ou égal à la valeur du bien vendu.

Dans ce cas, le prêt relais suffit à financer l’achat, sans recourir à un crédit immobilier complémentaire.

Ce type de prêt reste assez rare pour une résidence principale, car les ménages achètent souvent un bien plus cher que celui qu’ils vendent.

Le prêt relais adossé à un crédit immobilier

C’est la forme la plus courante. Le prêt relais est alors adossé à un crédit immobilier classique. La banque finance une partie du nouvel achat via le prêt relais, et le reste via un crédit amortissable classique.

Une fois la vente réalisée, le produit de la vente sert à rembourser le prêt relais, et il ne reste plus que le crédit immobilier classique à rembourser.

C’est une solution que les courtiers avec lesquels je travaille propose majoritairement.

Le choix dépend de votre situation financière et de votre capacité à assumer une charge temporaire.

Comment fonctionne concrètement un prêt relais ?

Le principe de l’avance accordée par la banque

C’est un point clé à bien comprendre pour le calcul du crédit relais.

La banque ne finance jamais 100 % de la valeur du bien en vente.

En général, elle accorde une avance comprise entre 60 % et 80 % de la valeur estimée du logement, selon le marché et le profil de l’emprunteur.

Dans la majorité des cas la banque ou le courtier prendra en compte 70% de la valeur de votre bien actuel. Il se basera sur un ou deux estimations immobilières pour la valeur du logement.

Cette estimation du montant du prêt relais repose sur :

• une estimation immobilière réaliste,
• parfois un mandat de vente,
• et une analyse du marché immobilier local.

Le rôle central de la vente du bien immobilier

Le prêt relais est un crédit de courte durée, généralement compris entre 12 et 24 mois maximum (12 mois renouvelables 12 mois supplémentaires) .

L’objectif est que le logement soit vendu dans ce délai.

Dès la vente, le capital du prêt relais est remboursé en totalité ou en partie, selon le montage financier.

Si la vente tarde, la situation peut devenir plus coûteuse, d’où l’importance d’une estimation cohérente et d’un prix de vente adapté au marché.

Exemple concret de prêt relais (cas simplifié)

Prenons l’exemple d’un couple propriétaire d’un appartement à Montpellier qui a acheté une maison en début d’année 2025.

Dans ce cas, le couple disposait d’un apport financier qu’il réservait aux paiements des droits de mutations (frais de notaire) et quelques travaux d’aménagements dans la future maison.

J’avais estimé l’appartement dont ils étaient propriétaires à 300.000 €.

Voici un tableau simplifié de l’opération financière :

La banque accorde donc un prêt relais de 210 000 €, adossé à un crédit immobilier classique de 240 000 €.

Pendant la durée du prêt relais, le couple rembourse uniquement les intérêts et l’assurance du prêt relais, ainsi que les mensualités du crédit immobilier classique.

Lorsque l’appartement a été vendu, le produit de la vente a servi à rembourser intégralement le prêt relais, et le couple conserve maintenant uniquement le crédit immobilier classique.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

Estimation et mise en vente du bien actuel

La banque exige une estimation sérieuse du logement en vente.

En général l’agent immobilier qui vous accompagne dans votre achat pourra vous réaliser cet avis de valeur.

Attention une surestimation peut compromettre l’accord ou augmenter les risques.

Dans les secteurs où l’immobilier est dynamique comme à Montpellier, une estimation réaliste est essentielle pour respecter les délais.

Un mandat de vente peut être demandé afin de prouver la mise sur le marché du bien.

Profil de l’emprunteur et conditions bancaires

Comme pour tout crédit immobilier, la banque analyse :

• les revenus de l’emprunteur,
• le taux d’endettement,
• la stabilité professionnelle,
• l’assurance emprunteur,
• les garanties apportées.

Le prêt relais reste un crédit, avec des intérêts et un coût global à anticiper.

La banque va donc être vigilante sur tous ces points, comme pour un financement classique.

Avantages et inconvénients du prêt relais

Pourquoi envisager un prêt relais ?

Le prêt relais permet d’acheter un nouveau logement sans attendre la vente de l’ancien.

Il évite un logement temporaire, des déménagements multiples et sécurise une opportunité d’achat. A Montpellier, le marché immobilier est tendu. De nombreux acquéreurs sont en recherche active, la concurrence est rude. Le crédit relais est donc LA solution pour ne pas passer à côté du bien idéal.

Il offre aisni une vraie souplesse dans un projet immobilier, notamment lorsque le marché est concurrentiel.

Les risques associés au prêt relais

Le principal risque est un délai de vente plus long que prévu. Cela peut entraîner un coût supplémentaire lié aux intérêts, voire une pression financière temporaire.

C’est pourquoi le prêt relais doit être utilisé avec prudence et anticipation.

Toutefois ce risque est faible voir nul si vous avez fait une estimation immobilière réaliste.

A Montpellier aucun bien au prix ne met plus de quelques mois à se vendre.

Combien coûte un prêt relais ?

Comme pour un emprunt immobilier classique, le coût d’un prêt relais dépend :

• du taux d’intérêt appliqué,
• de la durée du prêt,
• de l’assurance emprunteur,
• des frais annexes.

Plus la vente est rapide, plus le coût global reste limité.

Un prêt relais est donc conçu comme une solution transitoire, et non un financement de long terme.

Quelles alternatives au prêt relais ?

Dans certains cas, d’autres solutions peuvent être envisagées :

• vendre avant d’acheter,
• opter pour un montage achat-revente. C’est la solution idéale mais parfois complexe à coordonner en fonction des impératifs des acquéreurs et propriétaires,
• négocier un différé de remboursement sur un crédit immobilier classique.

Chaque solution présente ses avantages et ses contraintes.

4 Conseils pour réussir son prêt relais

Pour sécuriser un prêt relais, il est essentiel de :

• faire estimer son bien au prix du marché,
• anticiper les délais de vente,
• évaluer sa capacité financière sur une période transitoire,
• se faire accompagner par des professionnels du financement et de l’immobilier.

Sur tous ces points, je peux vous accompagner par mon travail ou une mise en relation avec un professionnel de mon réseau.

En résumé : le prêt relais, une solution utile mais à encadrer

Le prêt relais est une solution efficace pour acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien, à condition d’en comprendre le fonctionnement et les risques.

Bien préparé, il facilite la transition entre deux résidences principales.

C’est une solution très couramment utilisée.

👉Chaque situation étant unique, un prêt relais doit être adapté au marché, au bien immobilier et au projet personnel.

Un échange avec un professionnel permet souvent d’éviter les erreurs et de sécuriser l’opération. 

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