Congé pour vente : résiliation de bail

Le congé pour vente est une procédure encadrée par la loi qui permet à un propriétaire bailleur de mettre fin au bail d’habitation d’un locataire en place, dans le but de vendre le logement.

Cette démarche ne peut être engagée qu’à certaines conditions, et selon un formalisme strict.

Que le bien soit loué vide ou en location meublée, la loi impose des délais de préavis, des modalités de notification et des droits spécifiques pour le locataire, notamment celui de préemption.

Avant de donner congé à son locataire, il est essentiel de connaître les règles légales pour éviter les litiges ou la nullité du congé.

Je vous indique donc les droits et obligations des deux parties, les étapes à suivre et les erreurs à éviter.

J’ai accompagné de nombreux propriétaires souhaitant vendre avec un bail en cours. Il faut donc respecter les règles précises pour que ce congé pour vente soit valide.

1. Comprendre le congé pour vente

1.1 Définition juridique du congé pour vente

Le congé pour vente est un congé donné par le propriétaire au locataire à l’échéance du bail, afin de mettre fin au contrat de location dans le but de vendre le logement libre de toute occupation.

Il doit être délivré au locataire dans le respect du délai de préavis légal et selon un formalisme encadré.

Ce congé concerne principalement les baux d’habitation (location vide ou location meublée).

Il ne s’applique pas aux baux commerciaux, ni aux locations saisonnières.

Le congé doit être motivé par la volonté réelle et sérieuse de vendre le logement.

En cas de congé frauduleux, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour contester la validité du congé.

1.2 Quel type de bail est concerné ?

• Bail vide : le congé doit être donné 6 mois avant la fin du bail.
• Bail meublé : le préavis est réduit à 3 mois.
• La résidence principale du locataire est concernée ; ce congé ne s’applique pas aux résidences secondaires ou à l’usage d’habitation occasionnel.

2. Quand un propriétaire peut-il donner congé pour vendre ?

Le bailleur peut donner congé pour vente uniquement à l’échéance du bail.

La date d’envoi du congé est cruciale : le congé doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail (location vide) ou 3 mois avant (location meublée).

Il est impératif que le motif du congé (la vente du logement) soit mentionné clairement dans la lettre de résiliation du bail.

Le propriétaire ne peut pas donner congé à tout moment, sauf en cas de résiliation amiable, clause résolutoire ou faute du locataire (impayés, troubles de voisinage…).

Cas particuliers :

• Si le logement est occupé par un locataire protégé (plus de 65 ans avec des ressources annuelles inférieures aux plafonds en vigueur), le bailleur doit proposer un relogement équivalent dans la même zone géographique.
• En indivision, tous les copropriétaires doivent signer la notification du congé.
• En SCI, la décision de vendre un logement doit être prise par tous les associés.
• Si le logement loué est en copropriété, les dispositions du règlement de copropriété doivent être respectées.

3. Droits du locataire face au congé pour vente

3.1 Le droit de préemption du locataire

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption, prévu par la loi ALUR.

Cela signifie qu’il est prioritaire pour acheter le logement qu’il occupe, aux conditions indiquées dans le congé donné pour vendre.

Le congé doit contenir :

• Le prix de vente et les conditions de l’offre de vente. ATTENTION, j’attire votre vigilance en cas de baisse de prix, vous devez re-notifier le locataire en lui proposant à nouveau le logement avec le nouveau prix.
• Les modalités pour exercer le droit de préemption.

Le délai légal pour se porter acquéreur est de 2 mois, ou 4 mois si le locataire a besoin d’un prêt immobilier.

En l’absence de réponse, le bailleur peut vendre à un tiers aux mêmes conditions.

3.2 Peut-il rester dans le logement ?

Le locataire doit quitter les lieux à l’expiration du bail, sauf s’il a exercé son droit de préemption et signé l’acte de vente dans les délais.

En cas de refus ou de non-réponse, il est tenu de libérer le logement.

Le non-respect de cette obligation peut conduire à une procédure d’expulsion.

Toutefois, des solutions amiables peuvent être envisagées :

• Prolongation temporaire du bail jusqu’à la vente effective.
• Indemnité d’éviction dans certains cas (vente frauduleuse, défaut de relogement du locataire protégé).

4. La procédure légale à respecter par le bailleur

4.1 Notification du congé pour vente

Le congé doit être notifié selon l’une des formes suivantes :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Par recommandé électronique en utilisant un site en ligne tel que AR24. Ce service est utilisé par les notaires, gage de fiabilité)
• Par acte d’huissier (commissaire de justice).
• Par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification du congé doit contenir :

• La motivation du congé (vente du bien immobilier).
• Le prix de vente et les conditions de vente.
• Le rappel du droit de préemption du locataire.
• La date de fin du bail.
• Une notice d’information obligatoire (depuis la loi ALUR).

4.2 Délais de préavis à respecter

⚠️ Un congé envoyé hors délai est considéré comme nul. Le bail est alors reconduit tacitement pour une nouvelle période de 3 ans (location vide) ou 1 an (meublée).

5. En cas de non-respect de la procédure

Plusieurs situations peuvent rendre un congé illégal :

• Délai de préavis non respecté.
• Absence de droit de préemption.
• Offre de vente transmise après la lettre de congé.
• Vente à un prix inférieur à celui proposé au locataire.

Conséquences possibles :

• Nullité du congé.
• Requalification du congé en congé frauduleux.
• Reconduction tacite du bail.
• Versement de dommages et intérêts au locataire.

6. Congé pour vente en copropriété

Les logements en copropriété obéissent à des règles supplémentaires :

• Le règlement de copropriété peut limiter les modalités de vente.
• En cas de vente à la découpe (plusieurs logements vendus séparément), les locataires peuvent bénéficier d’un droit de préemption collectif.
• Le bailleur doit tenir compte des obligations vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (travaux à venir, impayés…).

Il est fortement recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier, un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier pour valider le processus.

7. Modèles et exemples pratiques

7.1 Modèle de lettre de congé pour vente à télécharger

Nom, prénom du bailleur

Adresse

Code postal + ville

 

 

 

Notifie à

                                                                                            Nom, prénom du locataire

                                                                                            Adresse

                                                                                            Code postal + ville

 

                                                                                            A ……… , le …./…./….

 

 

Objet : Congé pour vente – notification par lettre recommandée avec avis de réception

 

Madame, Monsieur,

 

Je soussigné(e), Nom et prénom du bailleur, domicilié(e) à adresse du bailleur, vous informe par la présente de ma décision de ne pas renouveler le contrat de bail signé le date de signature, relatif au logement situé adresse complète du bien, que vous occupez actuellement.

 

 

Conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce congé vous est délivré aux fins de vente du logement.

Ce courrier constitue également une offre de vente à votre profit, aux conditions suivantes :

 

• Prix de vente : montant en euros €
• Conditions particulières de la vente : à compléter si nécessaire

Vous bénéficiez d’un droit de préemption sur le bien, que vous pouvez exercer pendant les deux premiers mois du délai de préavis à compter de la réception de ce courrier.

 

Passé ce délai et en l’absence de réponse de votre part, vous serez réputé avoir renoncé à votre droit d’acquisition.

 

Le bail prendra fin le date d’échéance du bail. Je vous invite donc à libérer les lieux à cette date au plus tard.

 

Pour faciliter la vente, je vous proposerai des créneaux de visite dans le respect de la limite
de deux heures par jour ouvrable, conformément à la loi.

 

Je vous suggère que nous convenions ensemble d’une date pour l’état des lieux de sortie.

Si vous êtes âgé(e) de plus de 65 ans et que vos ressources sont inférieures aux plafonds réglementaires, vous pouvez bénéficier d’un droit particulier de maintien dans les lieux.

 

Dans ce cas, une proposition de relogement adaptée vous sera faite.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

 

                                                                                                                   Signature

 

 

Pièces jointes :

• Reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

• Notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire

 

Les pièces jointes ne sont pas affichées sur cette page, mais vous pouvez les retrouver dans les modèles de congé pour vente à télécharger ci-dessous.

Vous pouvez donc télécharger un modèle complet de cette lettre avec les pièces jointes.

Format word

Format Pdf

7.2 Cas complexes

• Vente du bien à un ascendant ou descendant : le droit de préemption ne s’applique pas.
• Logement loué à un locataire protégé : nécessité de proposer un relogement équivalent.

Vidéo sur le congé pour vente

Conclusion

Le congé pour vente est une démarche encadrée, qui nécessite rigueur, respect des délais, et formalisation soignée.

Pour le bailleur, cela signifie anticiper et notifier dans les règles.

Pour le locataire, c’est l’occasion d’exercer son droit de préemption ou de se préparer à quitter le logement.

Dans tous les cas, faire appel à un agent immobilier, un juriste ou un huissier est recommandé pour sécuriser la procédure et éviter les erreurs qui pourraient invalider le congé.

🔎 Bon à savoir : une mauvaise gestion du congé peut retarder la vente de plusieurs mois et exposer le propriétaire à des sanctions judiciaires.

Vous êtes propriétaire bailleur et vous souhaitez donner congé pour vendre votre bien immobilier à Montpellier ou ailleurs ?

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