Diagnostics Immobiliers Obligatoires : Votre Guide Complet pour la Vente Immobilière

1- Introduction aux Diagnostics Immobiliers : Pourquoi sont-ils indispensables ?

Lorsqu’il s’agit de vendre une propriété, que ce soit une maison ou un appartement, obtenir un avis de valeur immobilier et réaliser les diagnostics immobiliers (DDT) sont deux étapes cruciales.

Ces évaluations techniques, souvent négligées ou sous-estimées par les vendeurs, jouent pourtant un rôle déterminant dans la réussite d’une transaction immobilière.

Ils permettent une totale transparence de part et d’autres sur le bien. De nos jours je vois que les critères des acquéreurs portent également sur les performances énergétiques du bien. Désormais les acheteurs me demandent des biens peu énergivores. Ils me demandent systématiquement le fichier des diagnostics afin de le étudier avant d’acheter un appartement ou un maison à Montpellier.

Parmi les diagnostics le DPE (Diagnostic de performance énergétique) est donc un point clé.

Ils sont donc essentiels pour évaluer l’état et la sécurité du bien. Les diagnostics immobiliers offrent une transparence nécessaire à l’acheteur et protègent le vendeur de futures réclamations.

Types de Diagnostics :

Il existe de nombreux diagnostics. Que ce soit pour une villa ou un appartement certains seront communs, d’autres viendront s’ajouter.

Il est crucial de comprendre les différents types de diagnostics requis, que le bien soit une maison, une villa, un immeuble ou un appartement. Je vais détailler ces différents diagnostics dans le guide ci-dessous.

2- Les obligations légales des diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers ne sont pas seulement une formalité ; ils représentent une exigence légale clairement définie par plusieurs textes de loi.

En effet la législation française impose aux propriétaires de fournir ces diagnostics pour assurer la transparence et la sécurité de la transaction immobilière.

Code de la Construction et de l’Habitation :

L’article L271-4 stipule que le vendeur d’un bien immobilier est tenu de fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) à l’acheteur. Ce dossier doit inclure divers diagnostics selon les caractéristiques du bien.

Code de la Santé Publique :

Par exemple, les articles L. 1334-5 et L. 1334-6 définissent l’obligation de réaliser un diagnostic plomb pour les immeubles construits avant 1949.

Code de l’Environnement :

Pour l’état des risques naturels et technologiques, l’article L. 125-5 exige que ce diagnostic soit réalisé pour tout bien situé dans une zone à risque.
Ces dispositions légales assurent que les acquéreurs disposent de toutes les informations nécessaires concernant l’état du bien avant de finaliser leur achat.

Protection des Propriétaires et Acquéreurs par les Diagnostics Immobiliers

Les diagnostics immobiliers sont conçus pour protéger à la fois les propriétaires et les acquéreurs, jouant un rôle crucial dans le processus d’achat-vente immobilier.

Pour les Propriétaires : Ces diagnostics permettent aux vendeurs de se prémunir contre les éventuelles réclamations post-vente. En fournissant des rapports clairs sur l’état du bien, les propriétaires peuvent éviter les litiges relatifs aux vices cachés.

Pour les Acquéreurs : Les diagnostics offrent aux acheteurs une vision claire et précise de l’état du bien. Cela leur permet de prendre des décisions éclairées, d’éviter les mauvaises surprises et de planifier d’éventuelles rénovations ou coûts de maintenance.

En somme, ces évaluations contribuent à une transaction plus sûre, transparente et équitable, en garantissant que tous les aspects importants du bien sont correctement évalués et communiqués.

3- Les Diagnostics indispensables pour vendre un bien

Lors de la vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, certains diagnostics immobiliers sont toujours requis. Ces évaluations sont essentielles pour garantir la transparence et la sécurité de la transaction pour toutes les parties impliquées.

Voici la liste des diagnostics universels:

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE):

Le DPE est un élément clé qui renseigne sur la consommation énergétique du bien et son impact environnemental.

Ce diagnostic aide les acheteurs à évaluer les dépenses énergétiques futures et à comprendre l’empreinte écologique du bien.

Comme je vous l’indiquais plus haut dans cet article, lorsque j’échange avec les acquéreurs, la performance énergétique d’un bien devient un critère important.

En effet les hausses perpétuelles du coût des énergies impactent directement leur portefeuille et leur budget.
Conformément à la réglementation, le DPE doit être présenté dès la mise en vente du bien et est valable pendant dix ans.
En tant que professionnel de l’immobilier, j’ai l’obligation d’avoir ces diagnostics avant toute communication sur le bien à vendre.

Diagnostic Amiante:

Ce diagnostic est obligatoire pour tous les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, ce diagnostic vise à identifier la présence d’amiante, un matériau dangereux pour la santé.

Attention ce diagnostic concerne également les dépendances du bien.

En cas de détection d’amiante, des mesures spécifiques doivent être prises pour assurer la sécurité des occupants.

Si vous désirez enlever l’amiante présente, il faudra faire appel à une entreprise certifiée et qualifiée.

Diagnostic Plomb:

Ce diagnostic est requis pour les immeubles construits avant 1949. Il détecte la présence de plomb, qui peut être toxique, surtout pour les enfants.

En effet il était fréquent à cette période que les peintures utilisées contiennent du plomb.

Le diagnostic plomb est valide pour une durée d’un an si la présence de plomb est avérée.

Si la présence de plomb est confirmée, je ne peux vous conseiller que de faire intervenir un professionnel pour remédier à ce problème.

Diagnostic Termites:

Le diagnostics de présence de termites n’est pas obligatoire sur tout le territoire français. Il est indispensable dans les zones à risque déterminées par arrêté préfectoral.

Voici la liste des départements concernés par l’obligation de réaliser des diagnostics termites:

https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/dgaln_dpts_termites_2016_0.pdf

Il informe sur la présence de termites, qui peuvent compromettre la structure du bien. C’est un diagnostic qu’il convient d’analyser précautionneusement en tant qu’acquéreur.

La présence de termites peut être un source de soucis et de frais à venir.
Le rapport sur les termites est valide pour six mois.

Autres diagnostics immobiliers obligatoires

Installations Gaz et Électriques :

Ces diagnostics évaluent la sécurité des installations de gaz et d’électricité, particulièrement importantes pour les biens de plus de 15 ans. Le diagnostic gaz révèle souvent des tuyaux dont la date de préemption est dépassée.

Pour ce qui est des défauts électriques courants: je vois régulièrement des prises électriques non reliées à la terre, des tableaux électriques qui ne bénéficient de différentiels,…

Ces défauts sont souvent mineurs et peuvent être réparés avant la mise en vente. Les problèmes liés au gaz et à l’électricité sont des points qui peuvent inquiéter d’éventuels acquéreurs et parfois les faire renoncer à un achat.

Risques Naturels et Technologiques :

Ce diagnostic informe l’acheteur des risques potentiels liés à la localisation du bien, comme les inondations ou les tremblements de terre.

Dans notre région, les problèmes de sols argileux qui sont souvent à l’origine de fissures, sont un élément à regarder. Selon les villes, certains biens sont en effet très impactés par le gonflement des sols argileux.

Certaines villas ont par ailleurs bénéficier de travaux pris en charge et indemniser par le dispositif Cat Nat (catastrophes naturelles).

Le phénomène du réchauffement climatique ne va pas diminuer ces épisodes d’inondation et de gonflement des argiles. Les acheteurs sont donc très vigilants sur ces points.

Vous pouvez retrouver de nombreuses informations sur ces risques naturels sur le portail:

https://www.georisques.gouv.fr/

Chaque diagnostic a une portée et une validité spécifiques et doit être réalisé par un professionnel certifié.

La non-présentation ou la non-conformité de ces diagnostics peut entraîner des conséquences légales et financières significatives, soulignant leur importance cruciale dans le processus de vente immobilière.

Votre agent immobilier est là encore présent à vos cotés pour vous conseiller et vous guider.

4- Diagnostics Spécifiques pour vendre une maison individuelle

Lors de la vente d’une maison individuelle, certains diagnostics immobiliers sont spécifiquement requis en plus des évaluations universelles.

Ces diagnostics sont essentiels pour évaluer des aspects qui sont généralement uniques aux maisons individuelles.

Diagnostic Assainissement Non Collectif

Pour les maisons non reliées au réseau public d’assainissement, ce diagnostic évalue l’installation d’assainissement individuelle.

Selon l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique, ce diagnostic est obligatoire pour les propriétés non raccordées au tout-à-l’égout.

Il s’agit de vérifier si l’installation d’assainissement individuelle respecte les normes en vigueur

L’objectif est également de s’assurer que l’installation ne représente pas de risque pour la santé publique ou l’environnement.
Le diagnostic assainissement non collectif est valable pendant trois ans.

Ces diagnostics sont réalisés par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) qui est habilité et agréé pour faire un diagnostic d’assainissement.

Attention contrairement à tous les autres diagnostics immobiliers, le diagnostic assainissement oblige les acquéreurs à réaliser travaux de mise en conformité d’une installation qui n’est pas aux normes. Ces travaux doivent être effectués dans l’année qui suit l’achat du bien.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) avec Audit Énergétique (Spécifique aux Passoires Thermiques)

Depuis le 1er avril 2023, un diagnostic supplémentaire s’ajoute au DPE: l’audit énergétique.
Attention il n’est obligatoire que pour les biens considérés comme des passoires énergétiques (classe F ou G).

Cette obligation concernera à partir du 1er janvier 2025 les logements classés E.

Cet audit énergétique vise à fournir des recommandations plus détaillées pour améliorer la performance énergétique du bien.

J’avais d’ailleurs réalisé une vidéo sur ce sujet que vous pouvez retrouver sur le lien ci-dessous:

https://www.youtube.com/watch?v=3tHt-NMPS_8

Autre Diagnostic Pertinent

Diagnostic Mérule :

La mérule (Serpula lacrimans) est un champignon lignivore, peut causer des dégâts considérables à la structure d’un bâtiment. Il se nourrit de bois et prolifère sous certaines conditions.

Le diagnostic de la mérule, bien qu’il ne soit pas obligatoire dans toutes les transactions immobilières, revêt une importance particulière dans certaines situations.

Même s’il n’est pas spécifique aux maisons, sa pertinence est souvent plus marquée dans les maisons individuelles, notamment en zones rurales ou humides.

Qui est concerné par le diagnostic Mérule ?

Le diagnostic mérule est requis principalement dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral. Ces zones sont celles où la présence de la mérule est connue pour être un problème récurrent.

Ce diagnostic consiste à inspecter le bien pour détecter la présence de mérule. Il est particulièrement conseillé dans les régions humides et pour les biens anciens, où le risque de mérule est plus élevé.

À la différence de nombreux autres diagnostics, le diagnostic mérule n’a pas de durée de validité fixée par la loi. Cependant, il est recommandé de le renouveler régulièrement, surtout si le bien se situe dans une zone à risque.

Bien que non obligatoire sur l’ensemble du territoire, la réalisation de ce diagnostic est un gage de diligence de la part du vendeur.

Elle peut rassurer les acheteurs potentiels sur l’état du bien.

En cas de découverte de mérule après la vente, et si le vendeur était au courant ou aurait dû l’être, il peut être tenu pour responsable.

La prise en compte du risque mérule est donc une étape clé dans l’évaluation de la qualité d’un bien immobilier, surtout dans les zones où ce risque est prévalent.

Elle s’inscrit dans une démarche de prévention et de protection pour les deux parties impliquées dans la transaction.

Ces diagnostics spécifiques aux maisons individuelles jouent un rôle crucial dans la garantie de la sécurité, de la conformité et de l’efficacité du bien. Ils permettent aux acheteurs potentiels d’évaluer les coûts futurs et les éventuels travaux nécessaires, assurant ainsi une transaction transparente et informée.

5- Diagnostics Complémentaires pour vendre un bien en copropriété

La vente d’un appartement en copropriété requiert des diagnostics immobiliers spécifiques qui reflètent les particularités de ce type de bien.

En plus des diagnostics nécessaires pour tout bien immobilier (voir paragraphe 2 de cet article), un logement en copropriété a l’obligation de réaliser des diagnostics complémentaire.

Ces diagnostics sont essentiels pour informer l’acheteur sur divers aspects de la copropriété et de l’appartement lui-même.

Diagnostic Loi Carrez

Le diagnostic Loi Carrez est spécifiquement conçu pour les appartements en copropriété. Son but est de déterminer la surface privative exacte du lot vendu.

Dans le calcul de la loi Carrez, seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80m seront prises en compte.

L’acquéreur connait donc la surface habitable précise de l’appartement qu’il achète.

Ce diagnostic est crucial car une erreur de plus de 5% dans la mesure peut entraîner une réduction du prix de vente.

Diagnostics pour les Parties communes

DPE Collectif

Selon l’article 158 de la loi n°2021-1104, pour tous les bâtiments en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) est obligatoire.

Diagnostics Plomb et Amiante:

Tout comme pour les parties privatives ces diagnostics peuvent être demandés en fonction de l’année de construction du bâtiment.

Lors d’une vente ou d’un achat dans une copropriété, en plus des diagnostics, de nombreux autres documents doivent être fournis aux acheteurs. J’ai détaillé ces documents dans l’article suivant:

Ces diagnostics spécifiques aux appartements en copropriété sont des obligations légales.

Mais ils sont également cruciaux pour assurer une transaction éclairée et transparente.

Ils permettent à l’acheteur d’avoir une vision technique précise du bien qu’il envisage d’acheter.

6- Quelles sont les sanctions en cas de Non-Respect ?

Normalement il ne peut y avoir de non-respect des principales obligations en matière de diagnostics immobiliers.

En effet l’agent immobilier et le notaire contrôlent que tous ces éléments soient présents dans le dossier de vente.

Toutefois il arrive que dans une vente entre particulier, l’acquéreur découvre les informations le jour de la signature du compromis.

Se faire accompagner par un agent immobilier permet d’éviter ce genre de mésaventures qui coutent chers ou vous font perdre du temps.

Si certaines informations sont volontairement cachées ou falsifiées cela peut impliquer des sanctions.

Le non-respect des obligations en matière de diagnostics immobiliers peut entraîner des sanctions sérieuses pour le vendeur.

Ces sanctions sont conçues pour protéger l’acheteur et garantir la transparence et la sécurité de la transaction immobilière.

Voici un aperçu des principales conséquences en cas de non-conformité.

Annulation de la Transaction

En cas de non-présentation de certains diagnostics obligatoires, l’acheteur peut avoir le droit d’annuler la vente.

Cela est particulièrement vrai si l’absence de ces diagnostics a caché des défauts majeurs du bien.

Cette mesure protège l’acheteur contre les achats basés sur des informations inexactes ou incomplètes.

Réduction du Prix de Vente

Si les diagnostics révèlent des problèmes non connus lors de la négociation, l’acheteur peut demander une réduction du prix de vente pour compenser les coûts des travaux nécessaires.

Par exemple, cela pourrait être notamment le cas si le re-mesurage d’un appartement révélait une surface inférieure de 5% par rapport à la mesure initiale.

Dans le cas d’une villa, cela peut être une extension non déclarée, le changement d’usage d’un garage en habitation,…

Il existe de nombreuses situations qui peuvent être source de problème pour un propriétaire qui aurait omis de donner des informations (volontairement ou pas).

Responsabilité pour Vices Cachés

Les vices cachés sont la hantise de certains acquéreurs. Les propriétaires m’ont-ils cachés des informations importantes sur le bien que j’achète ?

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Selon l’article1641 du code Civil:
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

La difficulté est de prouver que le propriétaire avait connaissance du défaut ou du problème que vous avez découvert. Si des actions ont été réalisé en vue de cacher volontairement des fissures, de infiltrations d’eau,..

Nous pouvons considérer que le propriétaire avait connaissance du problème et a tenté volontairement de le cacher, c’est un cas de vices cachés. S’il ne savait que ce problème existait, nous ne sommes plus dans le cas du vices cachés.

Faites appel à un expert immobilier !

Les diagnostics sont justement là pour informer au mieux les acheteurs. Toutefois en cas de doute, avant l’achat, je peux vous conseiller de faire venir un expert immobilier, un artisan spécialiste,… qui pourra vous informer sur le problème qui vous tracasse.

Après la vente, en cas de vices cachés, le vendeur peut être tenu responsable et contraint de payer des dommages et intérêts ou de prendre en charge les réparations.

La réalisation complète et conforme de ces diagnostics est essentielle pour garantir une transaction immobilière sûre, transparente et légale.

7- Préparation et organisation des Diagnostics immobiliers : Conseils Pratiques

La réalisation des diagnostics immobiliers est une étape clé dans la préparation de la vente d’un bien immobilier.

Une organisation et une planification efficaces sont essentielles pour garantir que tous les diagnostics nécessaires sont réalisés dans les délais et conformes aux normes en vigueur.

Voici quelques conseils pratiques pour vous aider dans ce processus.

Quand réaliser les diagnostics immobiliers ?

Il est utile de faire les diagnostics au moment de l’estimation. Si vous hésitez à vendre et préférez attendre « de voir combien vaut votre bien », faites les dès que vous aurez choisi l’agent immobilier qui vous accompagnera.

Les diagnostiqueurs sont assez réactifs, ils peuvent fixer le rdv dans les 48H00 et vous envoie les résultats sous 24H00.

Il est donc inutile de faire les diagnostics trop en amont, rappelez vous que certains diagnostics ont une durée de validité limitée.

Comment choisir un diagnostiqueur ?

Il est impératif de choisir un professionnel certifié pour réaliser vos diagnostics. <Selon le bien que vous vendez, le nombre et le type de diagnostics peuvent être différents. Pas d’inquiétude, de nos jours les diagnostiqueurs sont compétents pour réaliser la globalité des diagnostics dont vous avez besoin pour la vente de votre bien.

Une solution pour choisir le diagnostiqueur est de demander conseil à votre agent immobilier. Il saura vous conseiller sur la société à contacter. 

Quels sont les documents à réunir ?

Afin d’obtenir un Diagnostic de Performance Énergétique fidèle à la réalité du bien immobilier que vous souhaitez vendre, il est utile de préparer les documents suivants pour le technicien:

– Votre titre de propriété ou permis de construire, pour vérifier si la date de construction y figure

– Les plans de construction

– Les factures des travaux que vous avez réalisé, notamment au niveau énergétique

– Vos factures d’électricité et gaz

– Vos relevés de charge si le bien est en copropriété

Comment se présentent les diagnostics ?

Une fois la visite technique réalisée vous allez recevoir rapidement un fichier unique avec tous les diagnostics.

Ce fichier est généralement au format pdf.

Lisez ce rapport

Il est important de le lire afin de déceler un éventuel problème sur le bien.

Vous serez alors armé pour répondre à toutes les questions des acheteurs.

Sachez que les points problématiques pourront être la matière à négocier le prix ou des travaux pour vos acquéreurs.

Là encore l’agent immobilier, après lecture, vous guidera sur l’intérêt ou pas de réaliser certains travaux afin de faciliter la vente. Son expérience vous sera alors un précieux atout.

8- Combien coutent les diagnostics immobiliers ?

Le prix des diagnostics vont varier en fonction de plusieurs paramètres.

Le prix dépend en effet du type de bien (appartement / maison), de l’année de construction, des viabilités (gaz),…

Généralement pour un petit appartement, la prestation va couter autour des 200€.

Pour un bien avec une grande surface habitable, soumis à la globalité des diagnostics, le prix peut dépasser les 500€.

N’hésitez pas à demander à votre agent immobilier, il bénéficie souvent de remise professionnelle pour les diagnostics.

Vous savez désormais tout sur les diagnostics !

En résumé, les diagnostics immobiliers jouent un rôle indispensable dans la vente de tout bien immobilier.

Ils garantissent non seulement la conformité légale et la sécurité de la transaction, mais ils offrent aussi une transparence essentielle qui rassure l’acheteur sur l’état et la valeur du bien.

Toutefois, naviguer dans le dédale des diagnostics requis peut s’avérer complexe et fastidieux.
C’est là qu’un agent immobilier expérimenté devient un allié inestimable.

L’expertise d’un agent immobilier : Votre atout pour une vente sereine

Un agent immobilier possède le réseau et les connaissances nécessaires pour vous orienter vers des diagnostiqueurs certifiés et fiables. L’expertise de ces professionnels est cruciale pour obtenir des diagnostics précis et conformes.

L’agent immobilier coordonne tout le processus, de la planification à la réalisation des diagnostics, assurant ainsi une préparation sans faille et une vente fluide.

Un gage de confiance pour les acheteurs : transparence et fiabilité

Les diagnostics réalisés par des experts sélectionnés par votre agent immobilier renforcent la confiance des acheteurs. Ils savent que les informations fournies sont fiables et complètes.

Avec des diagnostics clairs et précis, les négociations se déroulent sur une base de compréhension mutuelle, favorisant ainsi un accord satisfaisant pour toutes les parties.

En choisissant de travailler avec un agent immobilier, vous bénéficiez non seulement d’une expertise en matière de diagnostics immobiliers, mais aussi d’un accompagnement professionnel tout au long du processus de vente.
Ne sous-estimez pas l’importance de cette étape : un diagnostic bien effectué est la clé d’une vente réussie.

Contactez-moi dès aujourd’hui pour une vente en toute sérénité !

Vincent Coudé – 07.83.87.64.40

Agent commercial immobilier spécialiste en transaction