Qu’est-ce qu’un BRS (Bail Réel Solidaire) ?

Devenir propriétaire, c’est souvent le rêve de toute une vie. Pourtant, avec la hausse des prix de l’immobilier, beaucoup de ménages modestes se sentent exclus du marché. Accéder à la propriété dans des grandes villes ou des zones tendues devient un véritable parcours du combattant.

Et si une solution permettait d’acheter son logement à un prix réduit, tout en bénéficiant d’un cadre sécurisé et encadré ? C’est précisément ce que propose le Bail Réel Solidaire (BRS).

Ce dispositif, encore méconnu du grand public, permet de séparer la propriété du bâti et du terrain pour réduire considérablement le coût d’acquisition.

L’objectif ? Faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes, tout en garantissant la pérennité des logements abordables.

Si vous rêvez d’acheter un appartement neuf sans exploser votre budget, le BRS pourrait bien être la solution idéale. Mais comment ça fonctionne ? Qui peut en bénéficier ? Quels sont ses avantages et ses limites ?

1. Le Bail Réel Solidaire (BRS), c’est quoi ?

Imaginez pouvoir acheter votre appartement à un prix réduit, sans avoir à payer le terrain sur lequel il est construit.

C’est exactement le principe du BRS.

En France, la valeur d’un bien immobilier est souvent composée à près de 30 à 50% du prix du foncier.

Grâce au BRS, cet élément disparaît de l’équation : le terrain appartient à un organisme public ou privé, appelé Organisme de Foncier Solidaire (OFS), et l’acheteur ne paie que le bâti.

En échange, l’acquéreur signe un bail de très longue durée (entre 18 et 99 ans) avec l’OFS et verse une redevance mensuelle pour l’occupation du terrain. Cette somme reste toutefois modeste, bien inférieure à ce qu’un loyer coûterait pour un logement équivalent.

En clair, le BRS réduit le prix d’achat tout en permettant à l’acquéreur de devenir pleinement propriétaire de son logement.

2. Comment fonctionne le BRS ?

Le fonctionnement du BRS repose sur trois piliers principaux :

✅ Une séparation entre le foncier et le bâti : l’acheteur achète uniquement son logement et paie une redevance pour l’usage du terrain.
✅ Un cadre réglementé : le bien doit être occupé en résidence principale et respecter des plafonds de ressources.
✅ Un dispositif encadré pour éviter la spéculation : lors de la revente, le prix est encadré pour garantir un logement toujours abordable pour les futurs acheteurs.

Le BRS s’inscrit dans une démarche solidaire et durable, en permettant à plusieurs générations d’accédants de bénéficier de logements à prix réduits dans des zones où l’accession classique est devenue impossible.

Mais alors, qui peut en bénéficier et quelles sont les conditions à remplir ?

3. Qui peut bénéficier d’un BRS ?

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif destiné aux ménages aux revenus modestes, qui rencontrent des difficultés à acheter un bien immobilier dans des zones où les prix sont élevés.

Pour y accéder, plusieurs critères doivent être remplis.

Les plafonds de ressources

L’un des principaux critères pour bénéficier d’un logement en BRS concerne les revenus de l’acheteur.

Ils ne doivent pas dépasser un certain seuil, qui varie en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique.

Ces plafonds sont alignés sur ceux du Prêt Social Location-Accession (PSLA).

À titre d’exemple, voici les plafonds de ressources en 2024 :

Ces montants sont révisés chaque année et permettent de s’assurer que les logements en BRS restent accessibles aux ménages modestes.

Un bien acquis en BRS ne peut pas être loué (sauf exceptions, comme en cas de mutation professionnelle ou de séparation).

L’acheteur doit obligatoirement y vivre en tant que résidence principale.

L’objectif est d’empêcher la spéculation et de garantir que ces logements restent accessibles aux foyers qui en ont vraiment besoin.

L’encadrement des reventes

En BRS, il est possible de revendre son bien, mais le prix est encadré.

L’Organisme de Foncier Solidaire fixe un prix de revente maximum pour garantir que le logement reste abordable pour le futur acheteur.

Cela limite les plus-values, mais assure une continuité de l’accessibilité pour les générations suivantes.

A Montpellier, le site de l’OFS est: https://www.ofs-montpellier.fr/

4. Quels sont les avantages du BRS ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une solution innovante qui permet à des ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété à moindre coût.

En dissociant le terrain du bâti, ce dispositif réduit le prix d’acquisition tout en garantissant une stabilité et une pérennité du logement abordable. Voici les principaux avantages du BRS en détail.

Un prix d’achat réduit

Le BRS permet d’acheter un logement 30 à 50% moins cher qu’un bien classique.

En effet, en supprimant le coût du foncier, qui représente souvent une part importante du prix global, le dispositif rend l’accession à la propriété plus accessible.

Par exemple, dans certaines grandes villes où le prix du m² est élevé, un logement en BRS peut coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros de moins qu’un bien équivalent sur le marché libre.

Une TVA réduite à 5,5% sur les logements neufs

Un autre avantage du BRS concerne la fiscalité avantageuse.

Les logements neufs en BRS bénéficient d’une TVA réduite à 5,5% au lieu des 20% habituels.

Cette réduction permet d’alléger encore davantage le coût d’acquisition pour l’acheteur.

Un accès au Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Les acquéreurs en BRS peuvent, sous conditions de ressources, bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui permet de financer une partie de l’achat sans intérêts.

En combinant le prix réduit du logement avec cette aide, il devient encore plus facile d’accéder à la propriété sans s’endetter excessivement.

Un cadre sécurisé et durable

Le BRS garantit que les logements restent durablement accessibles aux ménages modestes.

Contrairement au marché libre, où les prix peuvent flamber en raison de la spéculation immobilière, le BRS encadre le prix de revente.

Cela signifie que si l’acquéreur souhaite vendre son bien, il devra respecter un plafond de prix défini par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

Cette mesure prévient la spéculation et assure que d’autres ménages pourront également profiter d’un logement abordable.

Une redevance foncière modérée

Si l’acquéreur ne paie pas le terrain, il verse en contrepartie une redevance foncière à l’OFS.

Cette somme reste toutefois modeste (généralement 1 à 3 €/m² par mois), bien inférieure à ce qu’un loyer coûterait dans une location classique.

Un engagement social et solidaire

Le BRS est donc un dispositif basé sur la solidarité et l’inclusion. Il permet aux foyers qui ne peuvent pas acheter sur le marché classique de devenir propriétaires, tout en garantissant une stabilité du parc de logements accessibles.

Il est particulièrement adapté aux zones tendues, où le prix de l’immobilier a explosé ces dernières années.

Le BRS offre une opportunité unique d’accéder à la propriété avec un coût réduit, un cadre sécurisé et des aides financières intéressantes.

Il s’adresse aux ménages cherchant une solution durable et équitable pour devenir propriétaires sans subir la pression du marché immobilier classique

5. Les inconvénients et limites du BRS

Le Bail Réel Solidaire (BRS) offre de nombreux avantages, mais il présente également quelques contraintes qu’il est important de connaître avant de se lancer.

Ce dispositif encadré vise à garantir des logements abordables sur le long terme, mais il implique certaines restrictions qui peuvent ne pas convenir à tous les acheteurs.

Une redevance foncière à payer

Si le BRS permet d’acheter un logement sans payer le terrain, l’acquéreur doit tout de même verser une redevance mensuelle à l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

Cette redevance couvre les coûts de gestion du foncier par l’OFS.

Bien que cette somme soit modérée (généralement entre 1 et 3 €/m² par mois), elle représente un coût supplémentaire à prendre en compte dans son budget.

Même une fois le prêt immobilier remboursé, l’acquéreur devra continuer à payer cette redevance, ce qui peut être perçu comme une contrainte.

Un encadrement strict des reventes

L’un des principes fondamentaux du BRS est de garantir que les logements restent abordables pour les générations futures.

Ainsi, si le propriétaire souhaite revendre son bien, il ne peut pas fixer librement son prix.

Le prix de vente est plafonné et fixé par l’OFS selon une formule déterminée à l’avance.

Cela signifie que les plus-values immobilières sont limitées, ce qui peut être un frein pour certains acheteurs habitués à voir leur bien prendre de la valeur sur le marché libre.

De plus, l’acheteur ne peut revendre son bien qu’à un acquéreur répondant aux critères du BRS (respect des plafonds de revenus, occupation en résidence principale).

En cas de forte hausse des prix de l’immobilier dans la zone, la revente peut être moins avantageuse que dans le cadre d’un achat classique.

Un choix de logements encore limité

Le BRS est un dispositif relativement récent en France, et son développement reste limité à certaines zones où les collectivités ont mis en place des OFS.

Tous les territoires ne disposent pas encore d’une offre suffisante en BRS, ce qui peut restreindre les possibilités d’achat.

Les programmes immobiliers en BRS concernent principalement des logements neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), et il est encore rare de trouver des biens anciens à rénover dans ce cadre.

Cela réduit le champ des opportunités pour les acheteurs souhaitant un logement avec du cachet ou dans un secteur très précis.

Des restrictions d’usage et de location

Un logement acheté en BRS doit obligatoirement être occupé en résidence principale.

Il est interdit de l’utiliser comme résidence secondaire ou comme investissement locatif, sauf en cas d’exception (mutation professionnelle, divorce, difficultés financières, etc.).

Cette contrainte peut poser problème aux propriétaires qui souhaiteraient, après quelques années, mettre leur bien en location temporairement ou sur le long terme.

Toute sous-location, y compris saisonnière (type Airbnb), est strictement interdite sans l’accord de l’OFS.

Un dispositif encore méconnu du grand public et des banques

Même si le BRS se développe, il reste encore peu connu, y compris des professionnels de l’immobilier et des banques.

Certains établissements bancaires peuvent être réticents à financer un achat en BRS, notamment si l’acquéreur ne dispose pas d’un apport personnel suffisant.

Bien que de plus en plus de banques acceptent désormais de financer des logements en BRS, il est recommandé de bien se renseigner auprès des établissements qui connaissent le dispositif et proposent des conditions adaptées.

Un manque de flexibilité en cas d’évolution de la situation personnelle

Un achat immobilier est souvent un projet de long terme, mais la vie évolue : changement de situation professionnelle, familiale ou financière.

Avec un bien en BRS, il peut être plus difficile de revendre rapidement si aucun acheteur répondant aux critères d’éligibilité ne se présente.

Si le propriétaire souhaite acheter un bien plus grand ou déménager, il devra se conformer aux règles de revente fixées par l’OFS, ce qui peut allonger les délais de transaction.

6. Comment acheter un bien en BRS ?

L’acquisition d’un logement en BRS suit plusieurs étapes :

1️⃣ Vérifier son éligibilité : s’assurer que ses revenus ne dépassent pas les plafonds et que le logement sera bien sa résidence principale.

Pour vérifier votre éligibilité, le gouvernement a mis en place un site:

https://boris.beta.gouv.fr/simulateur-eligibilite

2️⃣ Rechercher un programme en BRS : les logements en BRS sont souvent proposés par des promoteurs immobiliers en partenariat avec des collectivités locales.
3️⃣ Constituer son dossier de financement : souscrire un prêt immobilier et, si possible, bénéficier du PTZ.
4️⃣ Signer le bail avec l’OFS : ce document précise les obligations de l’acheteur et la durée du bail (entre 18 et 99 ans).
5️⃣ Finaliser l’achat et emménager !

7. Quels sont les acteurs du BRS ?

Le Bail Réel Solidaire mobilise plusieurs acteurs qui collaborent pour produire des logements abordables.

Voici un aperçu rapide des principaux acteurs du BRS et de leur rôle :

• Les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) :  Ce sont des structures sans but lucratif agréées par l’État, elles achètent et détiennent les terrains. L’OFS reste propriétaire du sol et signe avec l’acquéreur un bail réel solidaire de longue durée. Il garantit dans le temps le caractère abordable du logement (en encadrant la revente) et perçoit une redevance modeste couvrant la gestion du terrain.
• Promoteurs immobiliers (aménageurs/constructeurs) : Ce sont les opérateurs immobiliers qui réalisent les logements vendus en BRS. En partenariat avec l’OFS et la collectivité, ils peuvent céder le foncier de l’opération à l’OFS (parfois à prix réduit) puis construire les logements. Les ménages achètent ainsi le bâti à un prix inférieur au marché (puisque le terrain n’est pas vendu) et profitent d’un logement neuf ou rénové à coût maîtrisé.
• Banques et organismes de financement : Ils financent le projet BRS des deux côtés. D’un côté, les banques accordent aux ménages des prêts immobiliers pour acheter le logement en BRS (plusieurs grandes banques proposent désormais des prêts compatibles avec le BRS, et les acquéreurs peuvent aussi bénéficier du prêt à taux zéro). De l’autre, des organismes comme la Banque des Territoires soutiennent les OFS en leur prêtant des fonds sur le long terme pour acquérir les terrains. Sans ces financements adaptés (crédits aux ménages et prêts fonciers aux OFS), le montage BRS ne serait pas viable.
• Collectivités locales : Les villes et intercommunalités sont souvent à l’initiative du BRS. Elles peuvent créer ou appuyer un OFS sur leur territoire, fournir des terrains (ou faciliter leur acquisition) pour bâtir des logements en BRS, et éventuellement subventionner ou garantir les prêts nécessaires. Leur implication garantit que le BRS s’intègre dans la politique locale du logement et répond aux besoins des habitants (par exemple, offrir une solution d’accession abordable aux classes moyennes dans les zones où les prix immobiliers sont élevés).

En résumé, le succès d’une opération en BRS repose sur la coopération de ces acteurs : l’OFS apporte le foncier et veille à l’intérêt général, le promoteur construit des logements de qualité à prix réduit, les banques assurent le financement accessible, et la collectivité locale encadre et soutient l’ensemble du projet.

Ce partenariat public-privé innovant permet de proposer aux ménages modestes une voie d’accès à la propriété durable et abordable.

8. Conclusion

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une solution innovante pour permettre aux ménages modestes d’acheter un logement à moindre coût.

Grâce à la séparation du foncier et du bâti, il offre un prix d’achat réduit, tout en garantissant que les logements restent accessibles aux générations suivantes.

Ce dispositif est une alternative intéressante à l’accession classique, notamment en zone tendue où les prix de l’immobilier sont élevés.

A Montpellier il existe plusieurs programmes proposant du BRS. A st Clément de rivière, une résidence propose ce mode d’acquisition.

En tant que professionnel de l’immobilier à Montpellier, je ne suis pas amené à proposer ce type de biens. Toutefois je peux vous accompagner en vous proposant mes contacts pour le financement ou étudier les autres formes d’acquisition.

Vous pouvez donc me joindre, sans engagement, au 07.83.87.64.40.