Réforme de la fiscalité des locations meublées : ce que change la loi Le Meur

Depuis plusieurs années, les locations meublées, notamment de courte durée via des plateformes comme Airbnb, ont explosé en France.

Ce phénomène a entraîné des tensions sur le marché immobilier, en particulier dans les zones touristiques et tendues. Face à cette situation, le gouvernement a décidé d’agir à travers la loi Le Meur, adoptée le 19 novembre 2024.

Cette réforme marque un tournant important en réduisant les avantages fiscaux des locations meublées

Elle renforçe les obligations déclaratives et en donne plus de pouvoirs aux collectivités locales pour réguler ces locations.

L’objectif est clair : réorienter les investisseurs vers la location longue durée et permettre un meilleur accès au logement pour les résidents.

Je vous explique les principales modifications apportées par cette loi, comment elles impactent les propriétaires bailleurs et quelles sont les stratégies à adopter face à ces nouvelles règles.

1. Objectifs de la loi Le Meur

La loi Le Meur répond à plusieurs enjeux majeurs qui concernent aussi bien les propriétaires que les locataires et les collectivités locales.

• Rééquilibrer le marché locatif en zones tendues
  Dans certaines villes comme Paris, Lyon, Montpellier ou Bordeaux, l’explosion des locations de courte durée a réduit l’offre de logements disponibles pour les habitants.
  Cette réforme vise donc à inciter les propriétaires à remettre leurs biens en location longue durée.

• Limiter les avantages fiscaux des locations meublées
  Jusqu’à présent, la fiscalité avantageuse du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) incitait de nombreux investisseurs à privilégier ce type de location.
  La loi Le Meur réduit ces avantages pour rétablir un équilibre avec la location nue.

• Renforcer les pouvoirs des collectivités locales
  Certaines communes dénonçaient leur manque de moyens pour encadrer les locations touristiques.
  La loi leur donne désormais des outils pour imposer des quotas, réduire la durée maximale des locations saisonnières et imposer des déclarations obligatoires.

2. Principaux changements fiscaux et réglementaires

Avant la loi Le Meur : des avantages fiscaux très attractifs

Jusqu’à la réforme, la location meublée bénéficiait d’un régime fiscal très avantageux.

Les propriétaires pouvaient choisir entre le régime micro-BIC, avec un abattement important sur les revenus locatifs, ou le régime réel, qui permettait de déduire de nombreuses charges, y compris l’amortissement du bien.

Après la loi Le Meur : une fiscalité plus contraignante

La nouvelle loi réduit ces abattements fiscaux et limite l’avantage lié à l’amortissement des biens en cas de revente. Cela rend la location meublée moins intéressante financièrement.

Voici les principaux changements :

3. Nouvelles obligations pour les propriétaires

Outre les modifications fiscales, la loi Le Meur impose de nouvelles contraintes réglementaires aux propriétaires de locations meublées.

• Obligation de déclaration en mairie
  Tous les propriétaires mettant en location un bien meublé, même pour quelques jours, doivent désormais obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie.
  Ce dispositif, déjà en place dans certaines grandes villes, est maintenant généralisé à toute la France.

• Limitation de la durée de location des résidences principales
  Les municipalités ont désormais le pouvoir de réduire la durée maximale de location d’une résidence principale en meublé touristique de 120 jours à 90 jours par an, si elles le jugent nécessaire.

• Exigences en matière de performance énergétiqueUn Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient obligatoire pour les meublés de tourisme. De plus, les logements classés G seront interdits à la location dès 2025, ceux classés F en 2028 et ceux classés E en 2034.

4. Impacts pour les propriétaires et investisseurs

Avec cette réforme, les investisseurs en location meublée doivent repenser leur stratégie. 

• Une fiscalité plus lourde
  Avec des abattements fiscaux réduits et une taxation accrue en cas de revente, la rentabilité des locations meublées sera plus faible.

• Un marché locatif à surveiller
  Les communes pourront imposer des quotas ou réduire la durée de location autorisée, ce qui peut impacter les revenus des propriétaires.

• Des alternatives à considérer
  Pour conserver une bonne rentabilité, les propriétaires devront peut-être se tourner vers la location longue durée, voire passer en location nue, qui bénéficie encore d’avantages fiscaux avec certains dispositifs (ex. Pinel, Loc’Avantages).

5. Quelles stratégies adopter face à la loi Le Meur ?

Face à ces nouvelles contraintes, voici quelques conseils :

✅ Optimiser sa fiscalité

• Évaluer l’opportunité de passer au régime réel pour continuer à amortir son bien.
• Étudier le classement du meublé pour bénéficier d’un abattement de 50% au lieu de 30%.

✅ Revoir sa stratégie d’investissement

• Analyser la rentabilité d’une transition vers la location longue durée.
Privilégier les biens ayant une bonne performance énergétique pour éviter les interdictions à venir.

✅ Anticiper les réglementations locales

• Vérifier auprès de sa mairie les quotas et restrictions mis en place.
• Se conformer aux déclarations obligatoires pour éviter des sanctions.

Conclusion

La loi Le Meur apporte des changements majeurs à la fiscalité et à la réglementation des locations meublées.

En limitant les avantages fiscaux et en renforçant les contraintes administratives, elle vise à réduire la spéculation immobilière et favoriser l’accès au logement pour les habitants.

Pour les propriétaires, il devient essentiel d’anticiper ces évolutions et d’adapter leur stratégie afin de rester rentable dans ce nouvel environnement législatif.