Les points clés à retenir pour acheter un appartement loué à Montpellier
- L’achat d’un appartement loué à Montpellier permet de percevoir des loyers immédiatement, ce qui sécurise l’investissement locatif et limite la vacance locative.
- Un appartement vendu loué implique de reprendre le bail et le locataire en place, avec des contraintes juridiques (durée du bail, impossibilité d’occuper rapidement le bien ou de louer à quelqu’un d’autre).
- La rentabilité dépend du prix d’achat, du loyer et du quartier, avec des rendements souvent compris entre 3,5 % et 6 % à Montpellier selon le type d’appartement (studio, 2 pièces, 3 pièces…).
- Certains biens présentent des risques, notamment des loyers sous-évalués, des charges élevées ou des travaux à venir sur la copropriété, d’où l’importance d’une analyse précise.
- Le choix du quartier est déterminant en fonction de votre cible clientèle, vos objectifs patrimoniaux et votre budget.
- Se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier permet de sécuriser son achat, d’analyser la rentabilité réelle et d’accéder à des opportunités immobilières parfois hors marché.
Cet article est rédigé par Vincent Coudé, agent co immobilier à Montpellier et la périphérie, spécialiste en transaction immobilière et investissement locatif depuis 2015.
L’achat d’un appartement loué à Montpellier séduit de plus en plus d’investisseurs.
Dans une ville dynamique comme Montpellier, où la demande locative reste soutenue, acheter un bien avec un locataire déjà en place peut sembler être une solution idéale.
En effet, Acheter un appartement loué à Montpellier peut sembler être un investissement idéal… mais dans certains cas, cela peut faire perdre plusieurs milliers d’euros.
Vous achetez un appartement, vous percevez immédiatement des loyers, et vous évitez la phase parfois stressante de recherche de locataire.
Sur le papier, l’opération est effectivement séduisante.
Pourtant, la réalité est plus nuancée.
Tous les appartements vendus loués ne sont pas de bonnes opportunités.
Certains biens peuvent être surévalués, d’autres mal situés, ou encore loués dans des conditions peu favorables.
Comme souvent en immobilier, la réussite dépend avant tout de l’analyse du projet dans sa globalité.
Alors, faut-il se lancer dans l’achat d’un appartement vendu loué à Montpellier ? Et surtout, comment faire les bons choix ?
Je te partage ici une analyse concrète, basée sur le terrain et des expériences vécues.
Fixons le cadre d’un appartement vendu loué :
Un appartement vendu loué est un bien occupé par un locataire au moment de la vente.
Lorsque vous achetez un appartement loué à Montpellier ou ailleurs, vous reprenez donc automatiquement :
le bail en cours
le locataire
les conditions de location
Cela signifie que vous devez respecter les droits du locataire, les conditions du bail, ainsi que le montant du loyer fixé initialement. Le locataire en place est protégé par le bail en place, sans pour autant bénéficier d’un droit de préemption sur l’achat de l’appartement que vous convoitez.
Contrairement à un appartement vide, vous ne pouvez donc pas décider librement d’occuper le logement ou de modifier immédiatement les conditions de location.
Pourquoi acheter un appartement loué à Montpellier ?
Montpellier reste une ville particulièrement intéressante pour l’investissement locatif.
Sa croissance démographique et son dynamisme attirent :
- des étudiants
- des jeunes actifs
- des familles
La demande locative est forte sur toute la ville. Toutefois dans des secteurs comme le centre historique, Port Marianne ou les zones proches des gares et des commerces, la demande locative est très soutenue.
👉 Résultat : un appartement idéalement situé se loue très facilement.
Alors faut-il céder à la facilité d’acheter un appartement avec un locataire en place ?
Les principaux avantages d’acheter un appartement loué :
Acheter un appartement déjà loué présente plusieurs atouts :
- perception immédiate des loyers
- absence de vacance locative au départ
- visibilité sur la rentabilité
- historique du locataire connu
- appartement vendu loué sont moins cher qu’un logement vide
C’est donc investissement qui rassure car l’un des principaux avantages d’un appartement vendu loué est la perception immédiate de revenus.
Dès la signature de l’acte, le locataire en place continue de payer son loyer, ce qui permet de sécuriser le financement et d’éviter une période sans rentabilité.
Cette configuration rassure donc de nombreux investisseurs, notamment ceux qui souhaitent limiter les risques ou qui débutent dans l’immobilier locatif.
Les inconvénients à connaître
Ce type d’achat comporte aussi des contraintes.
👉 Les principales :
- impossibilité d’occuper le bien immédiatement, ce qui n’est pas une contrainte si votre objectif reste l’investissement locatif
- loyer parfois inférieur au marché, pas optimisé pour votre projet
- pas de possibilités de modifier le bail en cours
- difficile d’envisager de gros travaux avec la présence d’un locataire
Attention tous les biens vendus loués ne sont pas de bonnes opportunités.
Quelle rentabilité espérer pour un appartement à Montpellier ?
La rentabilité d’un appartement à vendre déjà loué dépend de plusieurs facteurs :
- le prix d’achat
- le type de bail
- le montant du loyer
- la fiscalité applicable (LMNP, déficit foncier,…)
👉 Exemple concret pour un appartement dans le quartier Hôpitaux facultés:
- Appartement 2 pièces – 39 m²
- Prix : 149 000 €
- Loyer hors charges en nue : 680 €
La rentabilité brute de cette opération est d’environ 5 %.
Le loyer respecte l’encadrement des loyers imposé pour ce logement comme vous pouvez le voir sur ce tableau :
| Le loyer de référence minoré : | 417.30 € |
| Le loyer de référence : | 596.70 € |
| Le loyer de référence majoré : | 717.60 € |
On s’aperçoit qu’il reste un peu de marge et que le loyer actuel n’est pas au plafond maximum du loyer.
De plus le bail actuel est en location nue. Le loyer pourra donc être ré-évalué en basculant sur une location meublée.
Mais attention, ici je ne parle que de rentabilité brut :
La rentabilité réelle, appelé rentabilité net, dépend aussi de :
- la taxe foncière
- les charges de copropriété
- les travaux
Quant à la rentabilité finale, appelé rentabilité net-net intègre la fiscalité. Cette rentabilité est propre à chaque investisseur, en fonction de ses revenus, du mode locatif, du mode d’imposition simplifié ou réel,…
Le véritable levier pour cet appartement réside dans le passage de la location nue au dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au départ du locataire.
En basculant sur un bail meublé, vous pouvez non seulement majorer le loyer de référence, mais surtout optimiser votre fiscalité grâce à l’amortissement.
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Loi et Fiscalité : Ce qu’il faut savoir avant d’acheter loué
L’achat d’un appartement occupé n’est pas un acte immobilier classique ; il est régi par la Loi du 6 juillet 1989, qui protège fortement le locataire en place.
Le cadre juridique du bail en cours
En devenant propriétaire, vous devenez « bailleur par substitution ». Vous récupérez le bail tel qu’il a été signé.
- Congé pour vente ou reprise : Si vous souhaitez récupérer le logement pour l’habiter ou le vendre vide, vous devez respecter des délais stricts (6 mois avant l’échéance du bail pour un non-meublé) et des conditions spécifiques liées à l’ancienneté du bail au moment de l’achat.
- Droit de préemption : Contrairement à une idée reçue, le locataire n’est pas prioritaire si vous achetez le bien déjà loué (il ne l’est que si vous lui donnez congé pour vendre le bien vide).
Fiscalité : Choisir le bon régime
À Montpellier, le choix de la structure fiscale impacte directement votre « rentabilité nette-nette » :
- Le régime Réel (Revenus Fonciers) :Idéal si vous avez de gros travaux à déduire (déficit foncier), particulièrement pertinent dans l’Ecusson (centre historique).
- Le statut LMNP (Location meublée non profesionnelle) :C’est le régime le plus avantageux pour réduire votre imposition à zéro (ou presque) sur le long terme en amortissant la valeur du bien et du mobilier.
- Encadrement des loyers :Montpellier étant en zone tendue, le loyer est plafonné. Cependant, l’achat d’un bien déjà loué permet souvent de maintenir un loyer historique qui peut être réévalué selon l’IRL (Indice de Référence des Loyers).
Les points essentiels à vérifier avant d’acheter
Avant un achat appartement vendu loué, certains critères sont incontournables. Il faudra donc porter votre attention dur certains points et documents précis.
👉 À analyser impérativement :
- le bail (durée, conditions)
- le profil du locataire, sa situation a-t-elle évolué ?
- le montant du loyer, est ce en adéquation avec la réglementation ? Calculer la rentabilité
- la taxe foncière et les charges de copropriété. Respect du plafonnement des loyers,…
- l’état du bien (cuisine, salle de bains, menuiseries, pièces…). Si le bien dispose d’un garage, regardez également l’état de la porte,..
- l’immeuble (ascenseur, ravalement, parties communes, travaux à prévoir). NE NÉGLIGEZ PAS la lecture des dernières assemblées générales.
- l’environnement (quartier, commerces, accès)
Et comme pour l’achat de tout bien immobilier, il faut analyser les prix de vente dans le quartier, les prix au m2,… en fait il faut faire une estimation précise de l’appartement.
👉 Une mauvaise analyse peut impacter fortement la rentabilité.
Les 6 erreurs fréquentes lors d’un achat d’appartement loué
- Se fier uniquement au rendement brut affiché dans l’annonce
- Ne pas analyser le bail en détail
- Sous-estimer les charges et travaux de copropriété
- Acheter dans un quartier peu demandé
- Ne pas prendre en compte l’encadrement des loyers à Montpellier
- Prendre pour argent comptant les informations données oralement lors de la visite
Quels quartiers privilégier à Montpellier ?
Comme pour tout achat immobilier, les 3 critères important sont : L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
Le choix du quartier est donc déterminant dans un projet immobilier.
Même si la demande locative est très forte actuellement à Montpellier, Certains secteurs comme le cœur de ville, Port Marianne ou les Hôpitaux-Facultés sont très convoités.
D’autres quartiers comme Figuerolles, Gambetta ou certains secteurs de Celleneuve permettent d’accéder à des prix plus abordables, avec un potentiel de rentabilité intéressant, mais nécessitent une analyse plus fine.
👉 Les secteurs les plus recherchés :
- centre historique
- Port Marianne / nouvelle mairie
- Hôpitaux-Facultés
👉 Les zones plus accessibles (financièrement) :
- Figuerolles
- Gambetta
- Celleneuve / Alco
Chaque secteur correspond à une stratégie différente. C’est l’une des raisons pour lesquelles il est préférable d’être accompagné par un professionnel du secteur.
Dans la grande majorité les investisseurs que j’accompagne, privilégient plutôt le centre historique (écusson) pour des raisons patrimoniales.
La concurrence pour trouver un investissement locatif proche de la comédie et dans l’écusson est intense., ce qui rend le recherche plus délicate que sur d’autres quartiers.
Je reviendrai prochainement avec un article dans lequel je vous détaillerai mon top 3 des meilleurs quartiers pour investir à Montpellier.
💡Mon conseil :
Lorsque vous recherchez un appartement (loué ou pas), mettez-vous à la place de la cible locataire que vous visez.
Si c’est une cible étudiante : Y-t-il le tramway ou la gare à proximité, des commerces, comment sont desservies les facultés, est-ce que la résidence ou le quartier est sécurisant, … Est-ce que vous y logeriez votre fille ?
Si c’est une ciblé jeune actif : analyser également la proximité des centres d’intérêt professionnel (millénaire, CHU,…), la facilité d’accès à l’A9 ou au lien,…
Appartement loué vs appartement vide : que choisir ?
Le choix entre un appartement loué et un appartement vide dépend de votre stratégie.
Un appartement loué permet de sécuriser les revenus. Il permet de limiter les risques à conditions de ne pas faire certaines erreurs afin de ne pas perdre des milliers d’euros.
À l’inverse, un appartement vide offre plus de flexibilité, notamment pour optimiser le loyer ou réaliser des travaux.
Appartement loué :
- revenus immédiats, le bail est en cours. Vous percevez des loyers dès que l’acte de vente est signé
- sécurité financière : vous maitrisez déjà le montant des revenus
- moins de gestion : Tout est en place, vous n’aurez qu’à communiquer votre rib au locataire
- un prix d’achat moins haut, et qui peut éventuellement se négocier par rapport à la rentabilité attendue
Appartement vide :
- plus de flexibilité dans le choix du locataire
- optimisation du loyer en choisissant son mode de location (nu, meublé, saisonnière, colocation)
- possibilité de travaux (pour valoriser le bien, créer une nouvelle chambre pour de la colocation, le meubler ou le rendre plus performant énergétiquement)
Conclusion
L’achat d’un appartement vendu loué à Montpellier peut être une excellente opportunité.
Mais ce n’est pas un investissement automatique. C’est un investissement qui demande une analyse stratégique, de la méthode et un accompagnement.
Vous lancer dans l’achat d’un appartement loué à Montpellier, sans une méthode et une analyse précise, peut engendrer des erreurs qui peuvent coûter cher aux investisseurs débutants.
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FAQ – Achat appartement loué Montpellier
Est-ce rentable d’acheter un appartement loué ? Oui, si le bien est bien analysé.
Peut-on récupérer le logement rapidement ? Non, il faut respecter le bail et les délais légaux de congé pour vente ou congé pour reprise
Quel type de bien privilégier ? Cela dépend de vos objectifs et votre budget. A Montpellier vous pouvez acheter des Studios, 2 pièces pour de la location nue ou meublée. Si vous envisagez la colocation, recherchez des T3 et au-delà.
Peut-on expulser un locataire après achat ? Non ce n’est pas possible. Le locataire est protégé par son bail en cours.
Peut-on renégocier un loyer ? Non ce n’est pas possible, vous achetez l’appartement avec les conditions du bail en place.
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